[땅집고] 정부가 서민·중산층 노인들이 지내는 분양형 실버타운의 부활을 예고했으나, 발표 직후부터 실효성 논란이 벌어지고 있다. 도심이 아닌 인구감소지역(89곳)에서만 허용되기 때문이다. 고령화(66세 이상 인구 비율 7% 이상)는 물론, 초고령화(65세 이상 인구 비율 20% 이상)가 진행된 지역이라도 정부가 인구감소지역으로 지정한 곳이 아니면 대상이 될 수 없다.

통계청에 따르면 2023년 10월 기준 부산(22.4%)과 대구(19.5%), 서울(18.8%),대전(16.8%), 인천(16.4%), 광주(16.3%) 등 대도시도 이미 고령화를 넘어 초고령화 사회에 근접한다. 이들 지역에 사는 고령인구(65세 이상)는 400만명이 넘는다. 수도권 고령인구는 430만 명으로, 강원권(36만)의 10배 수준이다.

■ 2015년 금지됐던 분양형 실버타운 풀렸다니!

21일 정부는 건강하고 행복한 노후를 논의하기 위해 ‘국민과 함께하는 22번째 민생토론회’를 개최하면서 시니어 레지던스 확대를 위해 분양형 노인복지주택을 재도입한다고 밝혔다.

재도입되는 분양형 노인복지주택의 입주 문턱은 대폭 낮아진다. 기존에는 입주 자격이 ‘독립된 생활이 가능한 자’로 한정됐는데, 앞으로는 60세 이상 어르신이라면 누구나 들어갈 수 있다.

또한 리츠사, 장기요양기관, 호텔업체 그리고 보험사 등 민간 기업들의 참여를 유도하기 위해 노인복지주택 위탁 운영 경험이 없더라도, 운영할 수 있게 제도를 개선한다.

정부 관계자는 “인구감소 지역에서 2015년 폐지된 분양형 노인복지주택을 재도입해 민간 공급 활성화를 도모하겠다”며 “분양형 제도에서 문제가 됐던 불법행위나 부실 운영 등을 예방하기 위해 보완방안을 마련할 것”이라고 말했다. 정부는 이를 위해 올 상반기 안에 노인복지법 일부 내용을 개정할 예정이다.

■ 인구감소지역 89곳만 가능…지방 살리기 대안? “글쎄”

이러한 제도 개선은 금융회사나 건설사 등 분양형 실버타운을 공급하는 주체들의 요청을 반영한 것이다. 국내 실버타운(노인복지주택)은 수요 대비 턱없이 부족하다. 노인복지주택은 2018년 35개에서 2023년 38개로, 5년간 고작 3개 늘었다. 노인복지주택 입소 인원은 8840명 정도다. 일부 실버타운은 유료양로시설로 운영 중인데, 공공이 운영하는 무료시설과 함께 집계돼 정확한 파악이 어렵다.

반면 우리보다 일찍 초고령사회에 진입한 이웃 일본에선 유료노인홈(우리나라의 시니어타운)은 1만6724곳으로, 총 63만4395명의 어르신을 모실 수 있다.

수도권의 실버타운들은 수요 대비 공급이 적어 ‘실버타운 난민’이라는 말이 나올 정도로 대기 기간이 길다. 입주보증금이 8억 원에 달하는 한 유명 실버타운에 들어가려면 2~3년을 기다려야 한다.

이처럼 극심한 공급난이 벌어지지만 비수도권에선 입주자 모집에 어려움을 겪다가 끝내 문을 닫은 실버타운이 상당하다. 나이가 들수록 기존 살던 지역을 선호하고, 자녀와 친구 등 지인 교류를 더욱 중요시하는 경향이 짙어서다.

이에 업계에선 분양형 실버타운 족쇄가 풀렸어도, 일찌감치 실효성이 떨어질 것이라는 잿빛 전망이 나온다. 행안부가 지정한 인구감소 지역에서만 공급 가능해서다. 수요가 많은 도심에선 여전히 공급량을 늘리기 어렵다.

전국에 있는 인구감소지역은 충북 괴산, 경기 연천, 강원 철원, 전남 신안, 경남 하동 등 총 89곳이다. 부산(동구·서구·영도구), 대구(남구·서구·군위군) 등 일부 광역시가 포함돼 있으나 대부분이 인구 5만 미만의 군 단위 지자체다. 경북 울릉군은 인구가 9050명으로, 1만명을 밑돈다.

전문가들은 도심형 실버타운을 늘려야 한다는 입장이다. 박동현 전국노인주거복지시설협회장은 “이른바 ‘액티브 시니어’라고 불리는 신중년층은 오랜 직장 생활로 도심이 익숙하고 여가나 문화생활도 활발히 즐긴다”면서 “나이가 들수록 기존 생활권을 고수하는 경향이 짙다”고 했다.

한 개발업계 관계자는 “시니어주택은 중상위 계층을 타깃으로 우수한 입지에서 개발되고 있다”며, 일본과 미국 등 해외 선진국도 도심과 같이 교통이 좋은 곳에 실버타운을 짓는 추세”라며 “분양형 실버타운은 부유층을 대상으로 하는 주택인데, 도심에 짓지 말라는 규제를 굳이 가할 이유가 있는지 모르겠다”고 말했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

<시니어주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정’ 2기 모집 >

땅집고는 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정(2기)’을 오는 5월 8일 개강한다. 지난 2월 개강한 1기 과정은 조기 마감했다. 이번 과정은 시행사나 건설사, 자산운용사, 건축설계회사, 투자회사, 감정평가회사, 공기업, 공공기관 등 기업 회원이 대상이다.

강의는 현장 스터디 3회를 포함해 총 18회로 진행한다. 금융권 최초 요양사업 전문회사인 KB골든라이프케어의 이상욱 본부장은 ‘시니어 시설과 요양시설 수익화를 위한 사업성 검토 및 개발’이라는 주제로 시설 관련 제도와 관련 법규, 입지 선정 전략 등을 공유한다.

김이진 전 시니어스타워 재무운영본부장은 ‘시니어주거 개발수지와 운영수지’ 구조와 분석하는 법을 알려준다. 황문영 종근당산업 벨포레스트 사무국장은 시니어주거와 요양시설의 차이점과 운영 관리에 대한 노하우를 공유한다. 전국 실버타운을 직접 방문해 생생한 정보를 제공하는 유튜브 채널 ‘공빠TV’의 문성택씨는 케이스 스터디를 통해 기존 실버타운 개발 사례를 집중 소개한다.

강의는 매주 수요일 오후 4시~6시30분이며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.


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