[땅집고] “대지지분 10평 정도 매물을 보유하고 있을 경우 감정평가액이 7억 정도입니다. 만약 이 사람이 84㎡ 한 채를 받기 위해서는 현금 13억원이 필요한 셈인데 이를 부담할 수 있는 조합원은 극히 일부입니다.”(한남2구역 조합원 A씨)

최근 한남2구역 조합이 공개한 조합원 분양가가 한남3구역에 비해 4억 이상 높게 책정된 배경에 관심이 집중되고 있다. 이는 최근 공사비 상승, 단독주택 비중, 일반분양분 및 상가 분양분의 저평가 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.

지난 17일 정비업계에 따르면 한남2재정비촉진구역 주택재개발정비사업 조합은 15일 조합원들에게 개별 감정평가액(권리가액)을 통지했다. 전용 84㎡의 조합원 분양가는 18억 9769만원~19억 8670만원으로 책정됐다. 한남3구역의 조합원 분양가가 14억5000만원 정도로 추정되는 것과 비교해 4억 이상 높은 금액으로 추정된다.

한남2구역 조합원분양가가 높게 책정된 요인은 공사비다. 한남3구역이 조합원분양가를 산출할 때 책정했던 3.3㎡(평)당 공사비는 598만원으로 최근 공사비가 오르기 전 금액이다. 반면 한남2구역이 조합원분양가를 산출할 때 책정했던 평당 공사비는 770만원이다. 공사비가 높아져 재개발 사업비가 늘어나 조합원들이 부담해야 할 비용이 늘어난 것이다.

조합원분양가가 높았던 두 번째 요인은 한남2구역의 단독주택 비중이 높은데 단독주택 감정평가액이 한남3구역에 비해 높았기 때문이다. 한남2구역 관계자에 따르면 한남2구역 단독주택 감정평가액은 3.3㎡ 당 6000만~7000만원(2020년 10월 사업시행인가 기준)으로 한남3구역(4500만~5500만원)에 비해 2000만원 정도 높았다.

일반분양분이 상대적으로 적은 것도 한남2구역 조합원분양가가 높았던 이유로 풀이된다. 한남2구역 관계자 A씨는 “설계안이 변경될 예정이라 총 가구 수가 확정된 것은 아니지만 임대가구, 조합원 분양분, 보류지 등을 제외한 일반 분양분이 최대 250가구일 것으로 예상된다”며 “평균 분양가를 20억원이라고 한다고 하더라도 분양 수익은 5000억원 정도에 그쳐 사업비를 조합원 분담금으로 충당할 수 밖에 없다”고 했다.

상가 분양 물량을 줄이고 분양가를 저렴하게 책정한 것도 조합원분양가 상승의 요인으로 꼽힌다. 통상 신축 아파트는 상가를 고가에 분양해 분양수익을 남기는데 최근 신축 상가 분양률이 저조한 것을 고려해 상가 분양가를 낮춘 것이다. 한남2구역 관계자 B씨는 “한남동에 있는 신축 상가 3.3㎡당 분양가가 7000만원이 넘는데 한남2구역 상가는 7000만원 정도로 책정했다”며 “최근 상가 미분양이 많은 상황을 고려해 일부러 금액과 물량을 다 적게 책정했다”고 했다.

착공 시점 공사비가 늘어날 것으로 예상되는 만큼 조합원 분양가는 앞으로 늘어날 전망이다. 이에 따라 원주민들 중 분담금을 전부 부담하고 실제 아파트를 분양받을 수 있는 사람이 없어 매물이 크게 증가할 것이라는 예상이 나온다. 한남2구역 관계자 C씨는 “평당 공사비가 800만~900만원이면 84㎡ 조합원 분양가는 20억원이 넘어갈텐데 이때 지분 10~13평 내외를 보유한 소유주가 내야하는 분담금(감정평가액이 7억원이라고 가정)은 약 11억원”이라며 “여기에 금융비용(10억에 5% 연이자 5000만원), 취득세, 등기비용(3000만원) 등을 함해 2억원 더내야 하는데 조합원 중 13억 현금 융통할 수 있는 사람은 거의 없어 소유주들이 매물을 내놓거나 59㎡ 물량에 대한 선호가 높아질 것”이라고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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