[헌집새집-분담금의 모든 것 ①] “천차만별 재건축 분담금, 원인은 사업방식 때문” | 포스코이앤씨 박정용 소장

[땅집고] 요즘 재개발 재건축 시장에서 가장 뜨거운 이슈인 분담금에 대해 구체적으로 아는 분은 많지 않으실 것 같습니다. 오늘 포스코이앤씨 박정용 소장님 모시고 분담금 관련해 대화 나눠보는 시간 갖겠습니다.<이하 일문일답>

-조합원 분담금을 보면 변동이 심한데, 이게 계속 바뀌는 이유가 있을까요?

“네. 바뀌는 이유가 있습니다. 최근 정비 사업은 모두 도급제 방식으로 진행하기 때문인데요. 도급제 방식의 특성상 사업이 진행되는 동안 발생하는 변수들이 모두 분담금에 지속적으로 영향을 미치게 됩니다.”

-도급제 말고 다른 방식도 있다면 설명해주세요.

“정비 사업은 두가지 방식이 있습니다. 첫 번째가 방금 말씀드린 도급제 방식이고요. 최근에는 잘 사용하지 않는 방법이지만, 과거에는 지분제 방식으로 사업을 진행했던 현장들이 많이 있었습니다. 재건축을 시작할 때 시공사가 모든 사업에 책임을 지고 수행하는 방식을 지분제 방식이라고 합니다.

예를 들어서 34평 신축 아파트에 입주한다고 가정해보겠습니다. 사업을 시작하는 단계에서 특정 금액 예를 들면 3억만 내시면 된다는 결정을 내리고 사업을 시작을 하는 거죠. 지분제 사업은 시공사가 모든 공사비 그리고 사업비에 대한 책임을 집니다. 반대로 사업을 수행하면서 발생하는 개발 이익 또한 시공사가 모두 가져가는 방식입니다.

이렇게 보면 굉장히 안정적이고 좋아 보이지만 분양성이 양호한 지역의 경우에는 막대한 개발 이익을 시공사가 독점한다는 단점도 있습니다. 만약 일반 분양이 잘 돼서 이 사업이 돈을 많이 벌게 되더라도 조합원 입장에서는 처음에 약속한 3억을 그대로 내야 합니다. 한때 지분제 방식의 사업이 성행했던 시절이 있었는데요. 최근에는 대부분 사업장에서 도급제 방식으로 사업을 진행하고 있어요.”

-지분제는 고정적인 분담금을 내는 대신 얻을 수 있는 이익도 적다고 이해할 수 있겠네요.

“그렇습니다. 분양이 잘 되는 입지가 좋은 현장 같은 경우, 당초 예상했던 것보다 분양 수입이 더 많이 발생한다고 하더라도 그것이 분담금을 줄이는 역할을 하는 것이 아니고요. 시공사가 모두 독식하는 그런 구조입니다.”

-그럼 도급제 방식은 어떤 방식인가요?

“시공사가 공사비만 받고 시공에 대해서만 책임지는 방식을 도급제 방식이라고 합니다. 공사비나 사업비가 당초 계획보다 만약 증가하면 리스크를 조합이 부담합니다. 반대로 사업이 잘 돼서 개발 이익이 많아졌을 때 그 이익을 시공사랑 나누는 것이 아니라 조합이 모두 독식하는 그런 구조를 도급제 방식이라고 합니다. 최근 모든 사업장에서는 아마 도급제 방식을 채택해서 사업을 진행하는 걸로 알고 있습니다.”

-최근 사업지들이 다 도급제를 채택하는 이유가 있나요?

“시공사는 시공비만 받고 공사비만 받고 사업을 끝내잖아요. 개발 이익은 조합이 가져가는 것이 훨씬 이익이라고 생각에서 도급제 방식을 채택하는 것이 아닐까 같습니다. 이건 분양 시장 환경에 따라서 굉장히 민감한 영역인데요.

아무래도 분양 경기가 굉장히 악화돼서 사업 미래에 대한 리스크가 커졌다라고 했을 때는 지분제 방식이 좋을 수도 있고요. 혹은 분양시장이 활황이고 분양시장이 어느 정도 안정적인 궤도에 올라왔을 때는 도급제 방식이 조합 입장에서는 유리하다고 볼 수 있습니다.”

-분상제 때문에 지금 강남조차 평당 분양가가 5000만원대 잖아요. 분양가상한제를 적용받지 않으면 추가 분담금 문제가 해결된다고 보는 분들도 계신 것 같아요. 분상제가 없어져서 평당 1억원 넘겨서도 분양 가능한 상황이면 추가 분담금 문제가 다 없어질 수 있을까요? 분상제가 풀렸을 때 유달리 혜택이 큰 어떤 지역들이 있을까요?

-“아마 드라마틱한 효과는 있을 것 같습니다. 분양가 상한제는 실질적으로 작년 초에 서울 대부분 지역에서 해제가 되었습니다. 하지만 아직까지 서울의 4개구 강남구, 서초구 그리고 송파구 그리고 용산구는 여전히 분양가 상한제 규제를 받고 있습니다.

그러다 보니 분양가 상한제에서 해지됐지만 입지는 강남 못지 않은 곳, 예를 들어서 여의도나 성수동에서는 아마도 분양가 상한제 폐지로 인한 혜택을 크게 볼 것으로 예상을 하고 있습니다. 여의도는 이미 분상제가 폐지됐기 때문에 아마 내일 당장 분양한다고 하더라도 분양가 상한제 규제를 받고 있는 강남권보다 높은 분양가를 노려볼 수 있다는 기대감이 크고요. 여의도 재건축 사업에서 최근에 환급금 이야기가 많이 나오는 이유가 바로 분양가 상한제 폐지 때문이라고도 할 수 있겠습니다.”

-성수동 일대 한 A 재개발 현장은 지금 70층 이상의 초고층으로 건축을 하겠다고 밝히면서 추가 상태인데요. 층수가 높아지면 사실 공사비도 높아지는데 이거는 일반 분양가를 높여서 가능하다고 볼 수 있는 걸까요?

“그렇습니다. 초고층 아파트 자체는 일반 아파트보다 시공비가 높을 수밖에 없는 구조입니다. 일반 아파트보다 높은 공사비를 지급하고도 분담금이 늘지 않는다라는 결론이 도출됐다면 그것은 아마 성동구가 분양가 상한제 지역에서 해지됐기 때문일 가능성이 높습니다. 특히 성수동 같은 경우는 거주 선호도가 굉장히 높은 지역인 만큼 여의도처럼 향후 일반 분양 시점에 높은 가격을 노려볼 수 있지 않습니다.”

-일반 분양분이 많을수록 추가 분담금이 적어진다고 이해해도 되는 걸까요?

“여러 가지 요인이 있는데요. 결국 제한된 땅덩어리 안에서 신축 아파트를 몇 세대까지 지을 수 있는지, 그리고 원 소유주 조합원이 몇 명인지가 또 굉장히 중요합니다. 일반 분양분이 많은 것도 중요하지만 높은 가격에 완판시키는 게 중요합니다. 반대로 일반 분양분이 많은데 완판을 못 시키거나 혹은 분양가를 낮게 받을 경우엔 사실 분양물량과 무관하게 분담금을 줄일 수 없고도 볼 수 있습니다.”

-서울 강남의 B 재건축 사업지는 시공사가 공사비를 70% 이상 올려달라고 얘기하면서 조합원 분담금이 가구당 6억 원 이상 더 늘어난다는 얘기가 나옵니다. B 현장은 추가 분담금이 왜 이렇게까지 늘어난 걸까요?

“아무래도 조합은 공사비 상승에 대한 민감도가 클 수밖에 없습니다. 공사비가 오르는 만큼 매번 일반 분양가가 정비례해서 같이 올라와주지 않기 때문이죠. 특히나 말씀하신 지역이 만약 분상제 지역이면 그 제한은 더더욱 심해지는데요. 그렇기 때문에 공사비나 사업비 지출이 올라가는 만큼 수입이 정비례 해서 똑같이 올라가주지 않을 때는 그 모든 부분들이 추가 분담금으로 돌아온다고 볼 수 있습니다.”/정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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