[땅집고] 서울시가 용적률 개념을 완전히 뒤바꿔놓는 획기적인 정책을 내놓았습니다. 지하철 역세권 노선 상업지역 용적률을 250%에서 1100%까지 확 높여준다는 내용입니다.

역세권 골목길은 번화가를 끼고 있는 만큼 부동산 개발 수요는 많지만, 상업지와 배후 주거지가 섞인 데다 필지가 잘게 쪼개져 있습니다. 그리고 용적률 규제, 주거지로 인한 일조권 규제 각종 환경규제 등을 적용받습니다. 저층 꼬마빌딩 외에 다른 개발 방법을 찾기가 어려운 현실인데요. 그래서 결국 2종·3종의 낮은 꼬마빌딩이 줄지어져 있습니다.

서울시가 지하철역 주변 역세권 활성화 사업 대상을 주요 간선도로변까지 확대하기로 했습니다. 강남, 서초 등을 비롯해 주요지역 역세권 주변 골목길 일대 용적률이 최대 1100%까지 상향됩니다. 서울시는 노선 상업지역을 역세권 활성화 대상에 포함하고 용적률을 높이는 대신 대규모 공공용지와 녹지, 숙박시설 등을 확보하겠다는 구상입니다.

노선상업지역은 둘 이상의 용도지역을 갖고 있습니다. 용도지역이 두 개 이상 있어 복잡한 용적률이 계산됩니다. 한 필지에 상업지역 일반주거지가 같이 있을 경우 평균을 구해 적용받습니다. 전체 대지면적에 상업지역 일반주거지역 비율로 계산해 기형적 건축물을 양산하는 원인으로 꼽힙니다.

현재 2종 일반주거지역의 경우 최고 용적률이 250%입니다. 일반상업지역으로 풀어주면 완화된 용적률의 절반을 공공기여에 활용한다는 전제로 용적률을 800%까지 높일 수 있습니다. 창의적인 디자인 적용(110%p), 호텔 등 관광숙박 시설을 조성(160%p) 친환경 건축물로 지을 경우(37%p)에는 각각 추가 용적률을 적용해 줍니다. 세 가지 용적률 상향 인센티브를 모두 다 받으면 약 1100%까지 용적률이 높아질 수 있습니다. 2종 일반주거지역은 일반상업지역으로 적용돼 무려 4단계 용적률이 뛰는 겁니다. 노선상업지역에 위치한 필지도 일반상업지역과 같은 용적률을 부여하겠다는 겁니다. 게다가 역세권 범위도 250m에서 350m로 확대합니다. 서울시는 이번 계획으로 역세권 개발 과정에서 광역개발을 하되 공공성 있는 시설물을 충분히 마련하겠다는 취지입니다.

노선상업지역의 토지를 보유하고 있는 토지주 및 건물주 땅의 가치가 엄청나게 올라갈 수 있다. 강남에서는 노선형 상업지역을 낀 도로는 테헤란로, 서초대로, 강남대로, 도산대로, 언주로, 봉은사로, 영동대로가 있고요. 다른 도심권에서는 원효로, 만리재로, 영등포로가 눈에 띕니다.

용적률 혜택을 주면 반드시 의무도 따라옵니다. 이번에도 증가한 용적률의 50%는 공공기여를 받아 지역에 필요한 시설을 확충해야 합니다. 일반 상업지로 상향시키려면 업무시설 또는 관광숙박시설, 즉 사옥이나 호텔로 50% 이상 사용이라 조건이 붙어있습니다. 아파트 위주로 지으면 사업성이 좀 나오는데 오피스텔 제외한 업무시설이나 호텔을 지어서 분양이 돼야 하는데 종로, 용산, 강남이 아니면 또 얼마나 잘 될지 의문입니다.

또 문제가 있는데요. 일단 사업 대상지 조건이 해당하는지도 살펴봐야 합니다. 코너에 위치해있거나 양면 모양으로 도로가 2면 이상 접해야 하고, 면적도 1500제곱미터 450평 이상 돼야 합니다. 이게 꼬마빌딩 급인지는 의문이기 한데 규모가 좀 커야 합니다.

호재처럼 보여서 상업용 건물 가격이 크게 오를 수 있는데요. 더 지을 수 있는 메리트로 더 높게 짓더라도 50% 를 공공기여 할 경우 생각보다 많은 토지를 내놓아야 합니다. 추후 상업용 부동산을 재매각할 때 이런 점은 단점이 될 수 있습니다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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