25년 실무 경력의 상권 분석 전문가인 박균우 두레비지니스 대표가 ‘내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까?’(두드림미디어)를 펴냈다. 우리가 흔히 접하는 상권별 특성을 소개하고, 신도시 상가나 구분 상가에 어떤 업종을 유치해야 건물 가치가 상승할 것인지에 대한 노하우를 제시한다.

[땅집고 북스-내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까? ②] 내 상가 몸값 올려주는 키 테넌트의 조건

[땅집고] 키 테넌트(Key Tenant)는 집객력을 높여서 상가 활성화에 직접적 영향을 미치는 점포를 말한다. 하나의 상가, 건물에서 키 테넌트는 한 개일수도 있지만 대형 상업용 건축물이 증가하면서 여러 개의 키 테넌트를 동시에 유치하는 상가, 건물이 증가하고 있다. 특정 업종을 가리지 않고 집객력이 얼마나 크고, 상가에 진입하는 다른 업종의 집객과 매출에 영향을 미치는지에 따라서 키 테넌트로 분류할 수 있다.

■키 테넌트의 조건

상가에서 키 테넌트 조건을 갖추기 위한 업종과 브랜드는 다음의 조건을 갖추고 있어야 한다.

-인지도: 이름만 들어도 알 수 있는 업종과 브랜드일 것
-반복 구매: 일상적이고 반복적인 구매를 하는 업종, 브랜드
-충분한 면적: 소비자를 매장에 집객시키기 위해서는 충분한 면적을 가지고 있어야 한다
-장시간 소비: 매장에서 체류하면서 장시간 소비를 하는 브랜드
-업종 연계성: 유치시 상가와 쇼핑몰의 입점 업종과 연계성으로 매출 증대 효과를 기대할 수 있어야 한다
-강한 시대성: 유행 업종으로 인식할 수 있지만 해당 시대를 대표하는 시대성을 가지고 있어야 한다. 따라서 상가의 키 테넌트는 상권이 변하면서 끊임없이 변해왔다는 것을 인식할 필요가 있다

■과거 상가의 키 테넌트

키 테넌트는 강한 시대성을 가지고 있어야 한다. 그만큼 키 테넌트는 상권과 상가의 콘셉트가 변하는 것 못지 않게 시대에 적응하면서 변해왔다.

1.나이트클럽
서울 올림픽 이후 IMF 이전까지 우리 경제가 장기 호황을 맞으면서 유흥업종도 최전성기를 맞았다. 이 시기 상권을 대표하는 건물의 상층부나 지하층은 나이트클럽이 자리하고 있었다. 건물에는 음식점-호프집-마사지, 안마-당구장-노래방-호텔까지 일체화된 건물도 있었다. 하지만 정부의 규제와 단속, 유흥문화 감소로 나이트클럽은 더 이상 키 테넌트로서 역할을 할 수 없게 됐다.

2. 찜질방, 사우나
2000년대 들어 주거지 상권과 중심 상권에서 가장 큰 상가의 지하층과 상층부에 찜질방, 사우나가 진입했다. IMF 이후 가족과 지인들이 저렴하게 즐길 수 있는 여가공간으로 활용돼 주민들과 상업지역 집객력에 영향을 미쳤다. 하지만 여가 문화가 다양해지면서 대형 찜질방, 사우나 문을 닫고 오히려 상가를 슬럼화시키는 애물단지가 되었다.

3. 한식뷔페
2013년쯤 대기업이 외식 시장에 뛰어들면서 전략적으로 선택했던 분야가 한식뷔페였다. 한 시간 이상 대기시간에도 불구하고 집객력이 뛰어나, 한식뷔페 고객들이 상가 전체로 확산해 인근 점포 매출에도 긍정적 영향을 미쳤다. 하지만 2017년쯤 높은 임대료와 인건비, 원재료비에 비해 낮은 테이블 회전율로 수지타산을 맞추기 어려워지면서 점점 자취를 감추게 됐다.

■현재 키 테넌트

1. SPA 브랜드
기획, 제조, 판매를 하나의 회사에서 담당하는 브랜드를 말한다. 빠르게 유행에 적응하기 때문에 기획에서 제조, 판매까지 기간이 짧아서 상품 회전율이 높아 ‘패스트 패션’이라고 부르기도 한다. 하나의 회사에서 모든 과정을 담당하기 때문에 소품종 대량생산, 다품종 소량생산 등 여러 전략이 가능하다. 대표적 브랜드로 유니클로, 자라, H&M, SPAO, TOP10, 에잇세컨즈 등이 있다.

2. 카페
저층부 집객 효과가 가장 큰 업종 중 하나는 점포 내 체류 시간이 길고, 다양한 방문객이 찾는 대기업 브랜드의 커피를 포함한 카페이다. 대표적 브랜드로는 스타벅스, 엔제리너스, 탐앤탐스, 투썸플레이스, 할리스커피 등이 있다. 이런 브랜드 카페 권장 면적은 230㎡(전용 70평) 이상이다.

3. 베이커리, 패스트푸드
제과, 제빵 브랜드가 입점한 상가들은 로컬 상권에서 랜드마크를 형성하는 경우가 많다. 파리바게뜨의 경우 2021년 전국에 3429개 점포가 있고, 뚜레쥬르는 1298개로 지역 상권, 상가에 영향력이 큰 브랜드다. 패스트푸드 브랜드로는 맥도날드, 버거킹, 롯데리아 등이 있지만 점차 샌드위치, 샐러드 등 자연식으로 다양해지고 있어서 패스트푸드 브랜드가 과거만큼 상권 영향력과 집객력을 보여주지는 못하고 있다.
/글=박균우 두레비지니스 대표, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com

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