[땅집고] 정부가 무자본 갭투자로 인한 전세보증금 미반환 사고 방지책을 내놓고 있지만 사고가 지속되고 있다. 이러한 가운데 국책 연구기관인 국토연구원이 전세 계약 때 보증금의 일정 부분을 의무적으로 예치하도록 해야 한다는 제안을 내놨다.

국토연구원(국토연)은 5일 발표한 '주택 임대차시장 현황과 개선방향' 보고서에서 2022년 8월 이후 전세금이 빠르게 하락하기 시작하면서 보증금 미반환 위험이 발생했으며, 최근까지 미반환 위험이 지속되고 있다고 진단했다.

세입자의 전세보증금을 이용해 무자본으로 주택을 매입하는 레버리지 투자 행위가 2020∼2022년 초에 집중됐기 때문에 2022년 말부터 본격화한 보증금 미반환 위험은 올해까지 이어질 것으로 전망된다. 전세보증금 미반환 문제가 드러나기 시작한 2022년부터는 월세가 임대차 거래량의 50%를 넘어서며 월세 선호 현상이 심화하고 있다.

연구 결과 전세금 미반환 위험은 보증금 2억원대에 집중돼 있었다. 2020년 이전에는 3억원 이상인 주택의 전셋값 변동성이 높았으나, 2020년 이후부터 3억원 미만 주택의 전셋값 상승세가 뚜렷했다. 특히 2021년에는 1억원 미만 주택의 전셋값 상승이 다른 가격대의 주택보다 더 높았다.

이에 따라 국토연은 임대차 보호 및 지원 정책 대상을 시장 변동성과 보증금 미반환 위험에 노출된 전셋값 5억원 이하 주택에 집중하도록 제도를 개선해야 한다고 제언했다. 박진백 국토연 부연구위원은 "가격대별, 지역별, 소득 계층별로 보호 대상을 명확히 설정해 지원을 강화하고, 고가 전세에 대해서는 시장 자율에 맡기는 구조로 설계해야 한다"고 밝혔다.

아울러 임대차보증금의 10% 가량을 의무적으로 예치하도록 하는 에스크로 제도(결제금 예치) 도입을 검토해야 한다고 제안했다.

일정한 자본력을 갖추고 있어 보증금 미반환 위험이 없는 임대사업자에 대해서는 보증금 예치를 면제해 보증금 미반환 위험이 없는 임대사업자 위주로 시장이 재편되도록 유도해야 한다고 강조했다.

또 임대차시장의 월세화에 대비해 월세 세액공제의 소득 기준을 지금보다 높이고, 전세에 유리하게 제도를 개선해 전월세간 균형이 맞춰지도록 해야 한다고 밝혔다.

한편 전세금을 결정하는데 매매가와 금리가 가장 큰 영향을 미쳤으며 일정 기간 갱신계약이 증가하며 전세금 상승에 기여한 것으로 분석됐다. 특히 계약갱신청구권 제도 도입 초기에 전세금 상승 기여도가 6개월 가량 다른 변수보다 높았으나 이후 점차 감소했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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