[돈버는 퇴근길] "악성 임차인 만나면 10년 고생해요" 상가 임대차에 숨은 함정 3가지 | 건축주대학 유다미 브라이튼중개법인 대표

건물 하나 짓는 것도 정말 넘어야 할 산이 한 두 산이 아니죠. 그런데 건물을 다 짓고 났더니 이제 세입자 문제로 고민할 일이 많다라고 합니다. 이번 시간에는 유다미 브라이튼 중개법인 대표님 모셔서 임대차 이 상업용 건물에서 임차인과 관계 맺는 방법 전략에 대해서 여쭤보려고 합니다.

-악성 임차인 3가지 사례 꼽는다면?
“아무래도 건물을 사실 내 자본금으로 다 사면 문제가 되지 않아 은행에 자금도 빌리다보니, 임차료를 내지 않는 임차인들이 사실 제일 큰 골칫거리 중 하나다. 주변 임차사분들에게 피해를 주는 그런 임차사 유형들도 사실 임대인 입장에서는 골칫거리가 될 수 있을 거라고 생각이 든다. 기업 민원이 많은 임차사들이 좀 있다. 민원이 많은 임차사들 같은 경우는 주변에 항의도 많이 받고 그리고 건물 가치에도 영향을 사실 주기 때문에 이런 임차사들이 실질적으로 임대인이 골치 아픈 임차사들 중에 하나가 아닐까라고 생각해 본다.”

-임대료를 안 내는 임차인, 어떻게 해결을 해야하나?
“임대인 입장에서는 사실 매달 나가야 되는 운영 비용이 있고 그리고 이자 비용이 있기 때문에 사실 임차료가 제대로 들어오는 게 사실 굉장히 중요하다. 이것보다 좀 더 선행되어야 하는 게 자산 관리를 한 3년 이상 했기 때문에 느꼈던 것은 임대인이 직접적으로 임차인을 다 핸들링하는 것보다 임대인과 그 중간 가교 역할을 할 수 있는 담당자가 필요하다. 임대료를 밀리는 임차인은 한 번에 얘기해서 되지 않는 경우가 있다. 그래서 가족이나 직원을 뽑아서 여러 번 독려를 하는 게 사실은 첫 번째 선행돼야 한다. 임차료 지급이 지연되거나 두 달 이상이 이제 지나가게 되면 메일이나 유선 이런 것도 남겨두셔야 되지만 내용 증명을 꼭 남겨둬야 한다. 3회 이상 이제 체납이 됐을 경우에는 변호사를 선임해 추가적인 조치가 들어가야 한다. 하지만 임차인이 임대료 밀리는 건 피할 수는 없다. 건물 임대차 하면서 임차인의 신용도가 갑자기 떨어진다든가 다양한 상황이 있기 때문에 상업용에서는 항상 대비를 해놓고 있어야 한다.”

-건물 관리에 소홀한 임차인 대응법은?
“음식점에서 이런 경우가 사실 많이 발생하는데 기름을 그냥 버려서 하수구가 막히는 경우 등 비용도 발생하고 주변에 피해를 주는 경우다. 1차적으로 이제 임차인한테 처리해 달라고 요청을 했을 때 즉각적으로 해주시면 좋지만 그렇지 않은 경우도 있다. 일단 건물주가 빠르게 처리하고, 추후에 비용 처리를 요청하신다든가 아니면 보증금에서 이런 부분들을 좀 공제해 나가는 방법을 권유한다.”

-비선호 업종이 세입자로 들어왔을 때 어떻게 해야하나?
“임차사를 상대로 농성을 벌이거나 투쟁을 하는 경우가 있는데 건물에 다른 임차사에 불편이 가지 않도록 최소화하는 게 건물 관리에서 굉장히 중요한 요소 중에 하나다.”

-좋은 임차인 미리 알아보는 방법은?
“큰 빌딩들이 임차인 관리를 어떻게 하는지 좀 벤치마킹하면 좋을 것 같다. 임차사를 받기 전에 크레딧 체크라는 걸 합니다. 기업 평가서를 전문으로 작성해 주는 기업에 의뢰해도 좋고, 전자공시를 통해 재무제표를 확인해도 좋다. 신규 브랜드거나 아니면 크레딧 확인하기가 좀 어려운 경우 보증 금액을 좀 더 높게 받아두거나 통장 잔고 증명서를 요청하는 경우도 있다.”

-땅집고 건축주대학, 어떤 분들이 수강하면 좋을지?
“건축주가 임대료만 받으면 너무 좋겠지만 사실 서비스업도 겸직해야 한다고 생각한다. 사람 간에 사실 분쟁도 있을 수 있고 좋은 경우가 많지만 이제 안 좋은 경우일 때 어떻게 대비해야 되는지 그리고 건물을 사기 전에 어떻게 상권을 분석하면 좋을지 그리고 이 자산을 어떻게 평가하면 좋을지, 그리고 지금 현재 부동산 시장에 맞춰서 나는 어떤 타이밍에 매수 타이밍을 잡으면 좋을지 이런 것들을 고민하시는 분들이 들어주시면 좋을 것 같다. 그리고 임차사별로 유형이 좀 다 다르거든요. 제가 이제 수업 시간에 임차사별로 어떤 포인트를 보는지 이런 것들을 좀 자세하게 설명드릴 예정이다. 자산을 매수하기 전 혹은 지금 매수했는데, 운영에 대한 노하우가 필요하신 분들이 들으시면 좋을 것 같다.”

/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com