[돈버는 퇴근길] 이 불황에 임대료 따박따박 받으려면…”공실 없는 건물주는 상가 주차장 부터 챙겨요” | 건축주대학 유다미 브라이튼중개법인 대표

[땅집고] ‘건물주’ 하면 골프장에서 여유롭게 골프치는 모습이 떠오르시죠. 하지만 현실의 건물주분들은 세입자들 때문에, 또 공실 문제로 속이 새카맣게 타들어 간다고 말합니다. 유다미 브라이튼중개법인 대표는 “우리나라는 상가임대차보호법 상 임대차 보호 기간이 10년으로 길기 때문에 임차인의 권한이 굉장히 크다”면서 “건물을 매입하고 임차인을 관리할 때 이 점을 명심하고 진행해야 한다”고 말했습니다. 오늘 3월 열리는 땅집고 건축주대학 30기에서 ‘자산 가치를 높이는 임대차 구성과 운영 전략’에 대해 강연해주실 유다미 브라이튼중개법인 대표님을 모시고 말씀 나눠봤습니다.

―좋은 임차인 들이기 위해 건물에서 신경 써야 하는 공간이 있다면?
“바로 주차장이다. 요즘 새로운 건축물들의 단점이자 보완해야 할 점이 주차 이슈이다. 대형 자산일수록 다양한 고객들이 오기 때문에 주차장 확보가 임대차 계약할 때 중요한 요소가 되고 있다. 내 건물 주차장이 넓지 않다면 인근 주차장을 사전에 확보하면 좋은 마케팅 수단으로 활용할 수 있다. 또 지하층 같은 경우는 층고가 높아야 다양한 마케팅이 가능하다.

―주차장을 확보해서 공실 해결한 빌딩 사례가 있을까요?
“서울 마포구에 있는 한 근생 빌딩의 경우 자산 실사를 했을 때 지하층은 굉장히 층고가 높아 다양한 임차인이 임차의뢰를 했다. 다만 이 건물은 신축 건물이다 보니 주차장 확보가 어려웠다. 기계식 주차장만 있어 공간이 부족했다. 그런데 뒷 건물에 대기업이 운영하는 청년주택이 있었는데, 청년주택 측에서 주차장을 공유할 수 있도록 해 이를 함께 마케팅을 했고, 주차장 문제가 해결되니 다양한 분들이 의뢰해 빠르게 임차인을 구할 수 있었다. 총 7층짜리 건물이었는데 지하는 피트니스 센터가 지금 입주했고, 상층부에 전층 오피스가 통임대로 들어왔다.”

―세입자에게 주차 공간을 내줄 때 주의할 점은?
“주차장이랑 공간은 임차인들의 요구가 큰 부분이다. 하지만 한 번 내주고 나면 회수하기 어렵고, 새로운 임차사를 받을 때 문제가 되는 경우가 많기 때문에 초기에는 주차장에 대한 옵션은 최소한으로만 진행하는 걸 권유해 드리고 있다.”

―공실이 발생할 것 같은 건물 구별법이 있다면?
“주변 환경을 확인하시고 접근해야 한다. 예컨대 강남은 주요한 리테일 임차도 많지만 오피스 임차도 굉장히 수요가 탄탄하고 it 기업이라든가 금융 기업이라든가 이런 다양한 니즈들이 있기 때문에 다양한 임차사 풀이 넓으면 넓을수록 임차할 수 있는 범위가 넓어진다. 지역으로 들어갈 경우 특징이 있다. 예를 들어서 주변에 관공서가 있다면 관공서에 맞춘 임차사들이 많이 들어올 것이고, 아파트나 대단지 주거 공간이라면 학원, 키즈카페 등 학생 어린이를 위한 공간들이 확실히 더 많아질 것 같다. 그 주변에 공실이 많이 발생했는지를 고려해야 한다.”

―예비 건물주에게 당부할 말은?
“수익형 빌딩은 당장 이 건물을 샀을 때 수익률도 고려해야 하지만, 몇 년 동안 운영을 한 후에 얼마의 수익률로 매각할 지에 대한 계획도 필요하다. 이런 부분을 사전 검토하시고 매수하기를 권유한다. 상업용 자산은 공실 리스크에 대해서 사전에 매수를 할 때 주변에서 알려주는 분들이 많이 없다. 그런데 상업용 건물은 언제든지 공실이 발생할 수 있고 임차사의 상황에 따라서 퇴실할 수 있다. 임대차 기간이 끝나지 않더라도 그렇다. 최소 몇 개월 정도 공실이 발생할 수 있다고 가정하고 보수적으로 매수 계획에 나선다면 기대 이상으로 수익을 실현할 수 있다고 생각한다.”
/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

자세한 사항은 영상을 통해 확인해주세요.

<땅집고 건축주대학 30기 모집>

국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 오는 3월19일 30기 과정 개강을 앞두고 수강생을 모집한다.

새해를 맞아 30기 건축주대학 과정은 지금까지 볼 수 없었던 새로운 방식으로 진행한다. 건축 분야에 따라 총 3가지 형태로 나눠서 수강생을 모집하는 것. 전문가들의 사례 연구와 현장스터디를 통해 임대인과 임차인이 모두 만족할 수 있는 건축 디자인과 공간 활용 방안을 배울 수 있는 ‘기획·설계반’과, 건축물을 구체화하는 과정과 완성된 건물을 운영관리하는 방법을 알 수 있는 ‘시공·관리반’으로 나뉜다. 기획·설계와 시공·관리 두 분야를 모두 배울 수 있는 ‘통합반’도 함께 운영한다.

기획·설계반’ 과정은 매주 화요일 오후 6시 50분~9시 10분에 진행한다. 빌딩시장 전문가로 꼽히는 노창희 젠스타메이트 상무가 상업용 부동산의 트렌드를 소개하고, 랜드마크가 될 수 있는 빌딩 마케팅 및 브랜드 방법에 대해 강의한다. 서울 강남과 성수동, 서대문구 연희·연남동 일대 건물 150여 채를 신축·리모델링한 베테랑 건축가 김종석 에이티쿠움파트너스 대표는 건물을 어느 지역에 어떻게 개발해야 좋을지 강의 및 현장스터디를 통해 소개한다. 원유민 JY아키텍츠 대표가 공실률을 줄여주는 신축 설계 전략을, 김영배 드로윙웍스 대표가 죽어가는 빌딩을 살려내는 리모델링 건축 노하우를 전달한다. 이 밖에 김택수 세무사가 건축비를 줄일 수 있는 절세 전략도 알려준다.

‘시공·관리반’ 과정은 매주 목요일 오후 6시 50분~9시 10분이 강의 시간이다. 배우 이영애씨 집을 설계한 현상일 구도건축 소장이 시공사 선정의 중요성과 견적서·계약서를 제대로 따져볼 수 있는 방식에 대해 강의한다. 현 소장은 현장스터디를 통해 수강생들이 공사현장에서 시공 과정도 직접 배우도록 돕는다.

이어 김효일 기로건설 대표는 시공 포인트에 대해 알려주고, 장호산 알에이종합건설 대표는 공사 하자를 예방할 수 있는 체크 포인트를 소개한다. 정동근 법무법인조율 변호사가 건축 소송·부동산 분쟁 예방 포인트를, 유다미 브라이튼중개법인 대표가 내 건물 가치를 극대화할 수 있는 임대차 구성과 운영 전략을 전달할 예정이다.

최한희 땅집고 아카데미 운영사무국장은 “건축사사무소 소장, 시공사 대표, 변호사, 세무사 등 건축 현장에서 활동하고 있는 국내 최고 전문가들이 강사로 나선다”면서 “수강 후 실제 건축할 때 건축가나 시공사 측과 실무적 대화를 통해 건축주의 의견을 설계·시공사에 명확하게 전달할 수 있도록 하는 것이 강의 목표”라고 했다.

수강료는 ‘기획·설계반’과 ‘시공·관리반’ 각각 88만원이다. 2개반을 동시에 수강하는 ‘통합반’의 경우 10% 할인한 159만원에 들을 수 있다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기) 에서 하면 된다.(02)6949-6190.

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