[땅집고] “2년 전 7억원에 산 아파트를 4억 6000만원에 손절했습니다. 최근에 상계주공5단지가 부담금 때문에 사업추진이 어려워지면서 집값이 더 하락했는데 이자를 버티기에 어려웠던 매도자가 어쩔 수 없이 팔아버린 것입니다.”(서울 노원구 상계주공5단지 인근 공인중개사사무소 관계자 A씨)
지난 상승장 영끌족의 성지로 불리던 ‘노도강’(노원·도봉·강북)에서 집값 하락세가 두드러지고 있다. 노도강 지역은 중저가 아파트가 밀집되어 있어, 부동산 상승기에 2030세대들이 몰리면서 집값 상승폭이 컸던 지역이다. 하지만 급격한 금리 인상으로 이자 상환 부담을 견디지 못한 급매가 쏟아지면서 집값이 빠르게 하락하고 있다. 정부가 '노후계획도시특별법' 등 재건축 규제 완화 조치를 잇따라 내놓고 있지만 대지 지분이 작은 소형 아파트의 경우, 용적률이 높아져도 재건축 추가부담금을 만만치 않아 급매물이 나오고 있다.
■ “재건축 분담금 과도해”…서울 ‘노도강’ 일대 2년 만에 2억원 하락
최근 전국적으로 아파트 매매가격이 내림세를 이어가는 가운데, 서울의 '노도강' 지역이 직격탄을 맞고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 매매변동률에 따르면 지난해 11월 4째주 이후 2월 4째주까지 도봉구가 0.72% 하락해 서울 25개 구 중 하락률이 가장 높았다. 노원구는 0.63% 떨어져 두 번째로 하락률이 높았다.
현지 공인중개사사무소 관계자 B씨는 “11월 마지막주는 상계주공5단지가 재건축 부담금이 과도하다는 이유로 시공사인 GS건설과의 시공 계약을 해지하기로 결정했던 때로, 이때이후 집값이 크게 하락하고 있다”면서 “4월 이후에 더 떨어질 거라고 보는 소유자들의 매물이 늘고 있다”고 했다.
실제로 노원구 상계동 '상계주공5단지' 전용 31㎡는 지난달 4억6000만 원(3층)에 거래되었는데, 이는 2021년 8월 실거래가인 8억 원(1층) 대비 절반 가까이 하락했다. 주공12단지 전용면적 41㎡도 지난해 12월 3억2000만 원에 거래되어 최고가 6억2000만 원 대비 48%(3억 원) 떨어졌다. 상계주공14단지 45m2는 지난해 12월 3억5700만 원에 손바뀜되어 2021년 최고가인 6억3900만 원보다 43%(2억8000만 원) 하락했다. 서울 도봉구 방학동의 '벽산 1차'아파트 전용 52㎡는 지난달 24일 3억 3백만 원에 거래됐다. 2021년 12월에 5억 2000만원에 신고가를 경신했지만 2020년 7월 수준으로 하락한 것.
■ ‘재건축 부담금 폭탄·고금리 이자’에 헐값에 매물 내놔
재건축 분담금을 내기 어려울 것이라는 전망이 나오면서 매도자들이 늘어난 것이 집값 하락의 주된 요인으로 꼽힌다. 노원구 일대 30년 이상 노후 아파트들은 최근 상계 주공5단지 84㎡를 분양받는 조합원의 추가분담금이 5억원에 달한다는 전망이 나오자 재건축 추진이 사실상 중단됐다. 현지 공인중개사사무소 관계자 C씨는 "소형 아파트 위주인 상계동 아파트들은 추가 분담금이 많을 것이라는 우려가 현실화되며 조합들이 패닉에 빠진 상태"라며 "재건축에 대한 환상이 깨지면서 투자자들도 발을 빼는 분위기"라고 말했다.
소형 아파트 영끌 투자에 나섰던 2030세대가 고금리를 버티지 못하고 처분한 것도 노도강 일대 집값 하락의 원인으로 분석된다. 실제 지분이 작은 소형 주택형에서 하락세가 두드러지고 있다. 노·도·강이 속한 동북권의 경우 전용 40㎡ 이하 주택은 0.61% 하락했다. 40㎡ 초과~60㎡ 이하 주택은 0.42% 하락했고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택도 0.19% 하락했다.
지난해 하반기 50년 만기 주택담보대출과 특례보금자리론 등의 대출 상품 판매가 종료된 것도 영향을 줬다. 부동산 업계 관계자는 “고가시장은 이미 대출규제가 촘촘해 대출 요건이 강화되더라도 매매가에 영향을 덜 받는다”며 “반면 중저가 시장은 자금조달 여건이 악화되면 매수세와 집값에 탄력적으로 반응해 양극화를 심화시키는 요인으로 작용한다”고 말했다.
■ “용적률 대폭 완화·초과이익환수 폐지 병행해야 재건축 추진 가능할 것”
전문가들은 노도강 지역 소형 주택 하락세는 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다. 만약 노후신도시 특별법을 적용해서 용적률 높인다고 해도 초과이익 환수를 해버리면 사실상 내야하는 분담금은 크게 차이가 나지않을 것이기 때문이다. 이상우 인베이드 투자자문 대표는 “과거에는 10평대 소형 아파트를 보유하고 있으면 추가부담금 거의 없이 30평짜리 중형 아파트 입주가 가능했지만 최근에는 공사비 인상으로 불가능해졌다”며 “용적률을 대폭 완화해 사업성을 높아지 않는 한 재건축 사업을 추진하기 어려울 것”이라고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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