[땅집고] 최근 지방 아파트 한 채를 매도한 A씨는 국세청으로부터 연락을 받았다. A씨가 보유한 업무용 오피스텔에 세입자가 전입신고를 한 기록이 있어 2주택자로 세금을 부과하겠다는 것이었다. 전입신고를 한 경우 업무용 오피스텔을 주거용으로 간주해 2주택자로 세금을 과세한다. A씨는 세입자와 임대차 계약 당시 해당 오피스텔이 업무용 오피스텔이며 전입신고가 불가함을 명시해뒀다. 게다가 세입자인 계약당사자는 개인이 아닌 법인이었기 때문에 A씨는 이런 일이 발생한 것에 대해 황당함을 느꼈다.

그렇다면 임대인 A씨는 어떻게 해야 다주택자 중과세를 피할 수 있을까. 이 경우 세입자가 아니라 임대인이 증거를 확보하여 소명을 해야한다. 임대인들은 임대차계약 전후로 다음의 사항을 주의해야 한다.

1. 임대차 계약시 특약에 ‘전입신고 불가’ 기입하기
임대차 계약서를 작성할 때 특약사항에 ‘업무용 오피스텔이라 전입신고가 불가하며 이를 어겨 손해가 발생할 경우 임차인이 손해액을 전액 배상한다’는 내용을 기입해야 한다. 만약 세입자와 민사소송을 벌일 경우 이 문구가 있어야 승소할 확률이 높아진다.

2. 전입세대 열람해 세입자 전입신고 여부 확인
항상 전입세대 열람을 통해 세입자의 전입신고 유무를 확인해야 한다. 주민센터에서 열람 가능하다. 전입신고 자체가 인터넷으로 가능하여 혜택이 있을 경우 세입자는 약속을 어기고 전입신고를 해버리는 경우가 있다.

3. 세입자에게 사무실로 사용했다는 사실확인서 받기
계약이 끝나고 보증금 반환 전에 전입세대를 열람하고, 만약 전입신고를 한 경우 사실확인서를 받아야 한다. 세입자가 전입신고를 한 경우, 주거용 오피스텔이 되어버리기 때문에 세입자가 사무실 용도로 사용했다는 사실확인서를 반드시 작성해두어야 한다. 사실확인서를 작성해둘 경우 소명 요청이 왔을 때 근거자료로 제시할 수 있기 때문이다.

4. 오피스텔을 사무실로 사용중인 사진 찍어두기
오피스텔을 사무실로 사용중인 사진을 찍어두거나, 세금 신고 내역을 모아두는 것도 방법이다.만약 세입자가 퇴거해버리고 연락이 안 닿을 경우 임대인이 결국 세금을 내야하는 경우가 생기는데 이때는 민사소송으로 손해액을 받아낼 수 있다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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