20억 차익에 가려진 대반전… ‘개포 디퍼아’ 당첨 돼도 내 집 아닙니다

[땅집고] 여러분, 강남에서 로또가 또 나왔습니다! 이번엔 무려 20억원 이상 로또입니다. 서울 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’(이하 디퍼아) 아파트에서 무순위 청약 물량 3가구가 풀리는겁니다. 이달 26일 청약을 받는데요, 시간 얼마 안남은 만큼 긴급 분양청문회로 핵심만 빠르게 전달해 드리겠습니다.

아무리 급하다지만 청약하기 전에 무슨 아파트인지는 알아봅시다. 디퍼아는 서울 강남구 개포동 개포주공1단지를 재건축해서 2020년 분양한 총 6702가구 대단지 아파트입니다. 지난해 11월 말 입주한 따끈따끈한 신축이고요.

위치 보시면 강남치고는 살짝 한적한 곳에 있습니다. 남쪽으로 대모산·구룡산과 접해있는 강남구 남쪽 끝자락에 들어섰거든요. 그래도 일단 강남구인 게 어디에요. 가장 가까운 지하철역은 수인분당선 구룡역. 단지가 워낙 크다 보니까 걸어서 최소 5분에서 최대 10분 이상 걸립니다.

새 아파트 분양을 하고 나면 예외적인 상황이 가끔 생겨요. 분양받은 사람들 중에 자금이 모자라는 등 개인 사정으로 계약 취소했거나 나중에 보니까 청약 자격이 미달이어서 부적격 당첨으로 취소당한 사례들이 나오는 건데요. 이렇게 나오는 주택은 무순위 청약이라는 제도를 통해서 다시 공급하고 있습니다. 그래서 디퍼아도 원래 2020년 분양했다가 4년 만인 올해 3가구가 무순위로 나온 거예요.

무순위 청약의 경우 청약통장이 없어도 청약할 수 있고요. 주택 보유수도 상관없고, 거주의무나 전매제한도 다 없습니다. 그러니까 일반적인 청약과 달리 완전 랜덤으로, 운으로 청약 당첨자를 가리는 겁니다.

디퍼아 무순위 3가구 주택형이랑 분양가 보겠습니다. 거실 겸 주방이랑 침실 1개 있는 투룸 짜리 전용 34㎡(15평)가 6억5681만원, 침실 3개 있는 3베이 판상형 59㎡(25평)가 12억9078만원, 침실 4개짜리 대형에 거실 2면창으로 낸 132㎡(51평)가 21억9238만원입니다.

다들 디퍼아 줍줍 당첨되면 20억원 넘게 벌 수 있다고 난리입니다. 그런데 사실 모든 주택형이 그런 건 아니거든요. 한번 분양가랑 실거래가 비교해 볼까요.

가장 작은 34㎡, 아까 분양가 6억5000만원 정도였죠. 올해 1월 분양권이 7억4881만원에 팔렸습니다. 그러니까 차익이 1억원 정도밖에 안 됩니다. 근데 이제 주택형이 커질수록 차익도 점점 커져요. 59㎡는 지난해 12월 22억198만원에 팔렸습니다. 분양가랑 비교하면 9억 정도 저렴합니다. 이 정도만 되도 완전 로또라고 볼 수 있겠죠. 가장 큰 132㎡는 올해 1월 49억원에 거래됐습니다. 아까 무순위 분양가가 22억원 정도니까 차익이 무려 27억원 이상입니다.

당첨되면 무조건 로또인건 알겠는데, 문제가 하나 있습니다. 이 아파트 준공승인이 아직 안난거에요. 디퍼아 아파트 재건축 과정에서 좀 문제가 있었는데요. 빗물을 배출하는 단지내 우수관로를 교체하는 작업에 600억원 이상이 필요했었는데, 조합이 분담금 줄이려고 예전 우수관로를 그대로 쓰려다가 강남구청에 딱 걸려서 구청이 준공승인을 안내준거에요.

입주가 임박해서 다행히 지난해 11월 임시사용승인을 받긴 했는데, 이렇게 준공승인이 안난 아파트는 등기를 못쳐서 은행에서 주택담보대출을 받을 수 없다고 합니다. 지금 입주자모집공고에 분양대금 납부 일정을 보면 3월 8일에 계약 체결하면서 10% 계약금 내고, 3개월만인 6월 7일에 잔금 90%를 한꺼번에 내는 구조라서 빠른 시일 안에 현금을 마련해야 하거든요. ‘시간 촉박해도 대출 받아서 분양대금 마련하면 되겠지’라는 식으로 안일하게 생각하면 안된다는 거에요.

사실 대출 못받아서 돈 없더라도 디퍼아 전매제한이 없기 때문에 줍줍 당첨되고 바로 팔아도 됩니다. 그런데 현행 세법상 보유한지 1년 미만인 분양권 매도하면 양도세가 77%로 높기 때문에 차익을 세금으로 다 날리는 꼴이니 많이 아깝죠.

그래서 꾸역꾸역 분양대금 마련하려면 전세 세입자 들이는 수밖에 없겠습니다. 아파트가 준공 승인은 안났지만 임시사용승인은 받았기 때문에 전세 세입자 임시사용승인 확인서와 입주안내문 등 서류를 지참하면 은행에서 전세대출 받아올 수 있다고 합니다. 그런데 일반적인 아파트랑 비교하면 전세 세입자가 마련해야하는 서류가 복잡하고 시간도 촉박하다보니까 세입자 구하기가 살짝 어려울 수도 있겠죠. 그러니까 유인책으로 전세금을 시세보다 확 내려줘야 빨리 세입자 구할 수 있을 것 같아요.

그럼 전세금으로 충당하면 나머지 현금은 얼마나 필요할까요.

지금 네이버 부동산 보니까 34㎡ 전세 시세가 4억2000만~4억5000만원 정도입니다. 그러면 분양가가 6억7000만원 정도였고 취등록세 등 고려하면 전세금으로 메우더라도 현금 2억5000만원 정도 필요하겠네요.

59㎡ 같은 경우에는 전세시세가 한 7억~10억원이에요. 대단지 아파트인만큼 전세 매물이 많다보니까 집집마다 보증금 차이가 좀 있네요. 얘는 분양가가 13억원 정도였으니까 나머지 3억~6억원 정도는 마련을 하셔야겠습니다. 132㎡는 전세매물이 지금 13억~16억원 정도 돼요. 즉 5억~8억원은 조달 하셔야겠죠.

자금 조달이 조금 부담스럽긴 해도 이번 디퍼아 무순위 청약에 거의 100만명이 청약하는거 아니냐는 말이 나와요. 이른바 ‘100만 청약설’ 입니다.

그도 그럴게 지난해 6월에 서울 동작구 흑석동 ‘흑석자이’에서 무순위 청약 2가구가 나왔을 때 이 아파트가 5억 로또나 다름 없다면서 93만명 넘게 몰렸거든요. 디퍼아는 3가구 모집하니까 더 많은 사람들이 청약할 가능성이 있겠죠.

우리 땅집고 구독자 여러분들은 서울 강남구가 지금 투기과열지구라 디퍼아 줍줍 당첨되시면 10년간 청약 재당첨 제한 받는 점, 또 자금 조달 어떻게 할지 잘 판단하셔서 이번 로또 청약 도전해보시면 좋겠습니다. /이지은 기자 leejin0506@chosun.com

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