[땅집고] 금융감독원에 따르면 미국 대도시 오피스 공실률은 지난해 3월 말 17%, 지난해 6월 말 18.2%, 9월 말 18.4%로 지속 상승 중이다. 미국뿐만 아니다. 영국·중국 등도 오피스 공실률이 치솟고 있다. 중국 베이징 오피스 공실률은 21.7%로 14년 만에 최고치를 찍었다.

반면, 국대 3대 업무지구는 공실률은 불과 2%대를 기록하면서 임대료가 천정부지로 치솟고 있다. 최용준 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 본부장은 “한국의 주당 평균 재택근무 일수가 전 세계에서 가장 낮다”며 “대면 근무로의 전환, 인당 공용면적의 증가 등의 요인으로 오피스 임대료가 크게 뛰었다”고 했다.

최 본부장은 서울 오피스 시장이 견고할 것으로 예상되는 이유로 총 4가지를 들었다. ▲국내 경제성장률로 인한 오피스 수요 증가 ▲재택근무 감소 ▲직원 근무 여건 개선으로 오피스 면적 증가 ▲신규 오피스 공급 부족이다.

다음은 최 본부장과의 일문일답.

-지난해 3대 업무지구 오피스 임대료가 얼마나 올랐나.

“연면적 최소 2만평 이상 프라임급 오피스 빌딩을 기준으로 주요 권역 임대료 인상률은 최소 30~40%, 많게는 80%다. 이때 말하는 인상률은 전년 대비 올랐다는 것이 아니라 임대차 계약 기간 5년 기준이다. 5년 전 계약한 금액과 비교해 오피스 임대료 상승폭이 가팔랐다는 의미다.”

-그중에서도 임대료가 가장 많이 오른 곳은 어디인가.

“서울 중에서도 강남권역이 가장 많이 올랐다. 수요가 많이 몰렸으나 공급이 거의 없다 보니 3개 주요 오피스 권역 중 가장 높은 임대료 상승을 보였다. 10년 전만 해도 CBD(도심업무지구) 임대료가 가장 높고 강남과 여의도 순이었다. 그러나 코로나 때 강남이 3개 권역에서 평균 임대료가 가장 높아지면서 순위가 역전됐다. 스타업이나 IT를 기반으로 한 기업이 강남 시장으로 몰린 영향이 크다.”

-그만큼 공실률도 낮을 것 같은데.

“3대 업무지구 공실률이 약 2.6%다. 자연 공실률을 5%라고 봤을 때 자연 공실률보다 훨씬 낮은 수치다. 오피스 시장은 극도의 임대인 우위 시장이다. 코로나 때붙 공실률이 낮아지면서 임대료가 올랐다.”

-해외 오피스 빌딩은 좀비 빌딩이라고 불릴 정도로 공실률이 높다. 국내 시장만 임차 수요가 늘고, 임대료가 급등한 이유는 무엇인가.

“크게 네 가지를 꼽을 수 있다. 가장 큰 원인 중 하나는 공급 부족이다. 주요 오피스 공급이 2015년 이후 감소했고, 공급부족 상황이 임대가 상승 및 공실률 하락의 원인으로 작용했다. 또 재택근무에서 대면 근무로의 전환이 크게 늘었다. 외국 기업의 경우 지금도 일주일에 1~3일 정도 재택근무를 유지하거나 오피스 면적을 최소한으로 축소하고 있다. 반면 국내 기업들의 재택근무 일수는 0.4일 수준이다. 대면 근무로 빠르게 전환하면서 오피스 수요가 크게 늘었다.

1인당 면적의 증가도 최근 오피스 시장에서 두드러지는 트렌드다. 2010년 대비 2020년1 인당 평균 사용면적이 10% 증가했다. 직원 복지차원의 공용공간 등도 확장되고 있다. 시장 전반의 공실률 감소에도 영향을 주고 있다. 마지막으로 국내 GDP가 지속적으로 성장하였고, 코로나 기간에 외국계 기업들은 축소를 적극적으로 한 반면, 국내기업 대부분은 지속적으로 확장 기조를 유지했다.”

-최근에 오피스 임대료가 이렇게 많이 오른 적이 있었나.

“지난 10년간 이 정도 인상률을 기록했던 적은 없었다. 지난 15년 기준으로 봤을 때도 가장 높게 오른 임대료 수준이다. 연평균 소비자물가가 2020년 들어서 3% 그전까지만 해도 1% 초중반대였기 때문에 5년에 한 번 도래하는 임대차 만기 시 이 정도 인상폭은 기업들 입장에서는 쉽게 수긍하기 어려운 상황이다.”

-3대 업무지구 외 가장 핫한 곳은 성수동 아닌가.

“성수동은 강남 권역과 직선거리로 4㎞가 채 안 된다. 최근 강남의 포화된 시장 상황의 낙수효과를 받는 지역이다. 이미 강남 오피스 임대료의 약 70~80% 수준까지 올라왔다. 외국계 럭셔리 브랜드의 진출과 국내 대기업들의 진출을 통해 시장성이 확대되고 있다. 앞으로도 성장가능성이 높은 지역이다”

-성수동 외에 신흥 오피스 타운으로 주목할 곳이 있다면?

“마곡 시장은 3~4년 전만 하더라도 이 정도 대규모 개발을 생각하기가 어려웠다. 중심 권역에서 물리적 거리가 많이 떨어져 있어 극복하기 어렵지 않겠냐는 우려가 있었다. 그런데 3대 중심업무지구 외에도 S 권역으로 꼽히는 영등포·신림·상암·구로·가산디지털단지도 포화 상태고 임대료가 올라가고 있어서 마곡 오피스 시장에 대한 관심도 커졌다. 서울 시내에서 대규모 공급이 예정된 유일한 현장이다. 최소 20만평에서 약 30만평까지의 개발 계획이 확정돼 있다. 3년 동안 대규모 공급이 없는 메이저 시장의 상황을 고려해봤을 때 높은 임대가를 극복하기 어려운 기업이 마곡 시장을 눈여겨 볼 것이다.” /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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