[땅집고] 국내 최초 아이스링크장에 사계절 워터파크부터 오페라하우스 공연장까지. 역대급 커뮤니티 시설로 화제를 모은 곳은 바로 반포주공1단지 1, 2, 4주구 재건축 단지인 디에이치클래스트입니다. 반포주공1단지는 서초구 반포본동 전체를 꽉 채운 한강변 대단지 아파트입니다.
2017년 현대건설을 시공사로 선정하고 2년 전 이주를 마쳤으나 조합 내분, 공사비 문제 등으로 아직까지 착공을 하지 못했습니다. 이런 가운데 현대건설이 지난달 조합 측에 공사비 증액을 요청하는 공문을 보냈습니다. 2019년 산출한 공사비 2조6000억원을 4조원으로 증액해달라고 요청한 겁니다. 1조4000억원이 증가해 무려 55%가 늘어난 금액입니다. 평당 공사비 기준으로도 548만원에서 829만원으로 뛰었습니다.
현대건설 측은 코로나 기간 외국인 근로자 수급에 어려움을 겪으면서 건설 인건비가 치솟았고, 러시아-우크라이나 전쟁 등의 여파로 시멘트·철근 같은 주요 자재 가격이 급등하는 등 현재 책정된 비용으로는 공사를 진행할 수 없다는 입장입니다.
공문에는 기존 46개동, 5440가구에서 50개동, 5002가구로 공사를 변경하는 내용도 들어갔습니다.
당초 다음달 착공을 목표로 하고 있었으나 만약 조합 측이 현대건설 증액 요청에 반대해 공사비 공방을 이어갈 경우 착공 시점이 늦어질 가능성도 있습니다. 조합 측은 공사비 증액 요청에 대해 내부적으로 어떤 결정을 내릴지 검토 중인 것으로 알려졌습니다.
현대건설이 요구한 공사비 증액분 1조4000억원을 조합원 수 약 2300명으로 나누면 1인당 무려 6억원이 넘습니다. 공사비 협상에 난항이 예상되는 가운데 오는 3월 말로 예정된 착공과 분양 등의 일정이 줄줄이 밀릴 가능성이 큽니다. 조합 내 공사비 협상단은 현대건설 공사비 증액분 요구가 합리적인지에 대한 검증에 들어갈 예정입니다. 조합원 이모씨는 “인건비가 오르고 자재비가 오른 점을 감안해도 좀 많이 인상이 된 것 같다”며 “조합에서 한국부동산원에 공사비 검증 의뢰를 진행할 것이다”고 전했습니다.
재건축 투자의 핵심은 분담금입니다. 조합원의 경우 분담금이 적게 나와야 최대의 수익을 낼 수 있습니다. 분담금은 공사비와 분양가격에 따라 결정이 됩니다. 공사비는 낮고 분양가격은 높아야 분담금이 줄어드는데요. 문제는 반포주공1단지는 분양가상한제가 적용되는 지역이라 분양가격이 시세보다 낮습니다. 그런데 공사비는 평당 548만원에서 평당 829만원으로 인상이 된 겁니다. 조합 입장에서 부담이 커질 수밖에 없습니다.
이 사업장은 서울시가 지난해 한강변 아파트의 35층 높이 제한을 폐지하면서 최고 층수를 49층으로 높이는 것을 검토했습니다. 하지만 층수를 높일수록 공사 기간이 늘어나고 사업비가 증가하는 부작용 등을 고려해 기존 설계대로 사업을 진행하기로 결정했습니다. 게다가 일반분양 물량이 당초 예상했던 2400가구보다 줄어들 가능성도 있는데요. 윤석열 정부 들어 종부세 부담이 줄어들면서 ‘1+1’ 재건축을 희망하는 조합원이 많아질 수 있다는 전망도 나옵니다.
결국 조합 입장에서는 최대한 일반분양에서 이익을 내 인상된 공사비를 해결하려고 할 텐데요. 결국 이 부담은 일반분양 수분양자에게 넘어갈 수 있습니다. 그래서 벌써부터 분양가가 평당 9000만원, 평당 1억원에 달할 것이라는 이야기도 있습니다. 인근 한 공인중개사사무소 관계자는 “조합원이 적자를 보면서 사업을 할 수는 없을 것”이라며 “일반분양 분으로 일부 부담을 떠넘길 수 있다”고 밝혔습니다.
최근 서울뿐 아니라 부산 등 재개발·재건축 사업장 곳곳에서 공사비 증액 문제로 건설사와 조합 간 갈등이 잇따르고 있는데요. 상황이 이렇다 보니 한국부동산원에 공사비 검증을 요청 사례도 증가하고 있습니다. 부동산원에 공사비 검증을 신청한 건수는 제도가 도입된 2019년 3건에서 2023년 30건으로 점차 증가했습니다.
공사비 인상에 따라 분양가 상한제 미적용 지역에서는 일반분양가가 당초 예상보다 큰 폭으로 늘어날 가능성이 높은데요. 서초구 등 분양가 상한제 적용 지역은 분양가를 높게 책정할 수도 없는 노릇이라 조합과 건설사가 갈등이 커져 사업이 지연될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. /박기홍·박기람 땅집고 기자 hongg@chosun.com
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