[땅집고] 최근 매수심리가 악화하면서 부동산 거래가 급감하고 있다. 이에 따라 매도인들이 원하는 가격에 집을 팔기 어려워지면서 매수인을 찾을 수 있는 카페나 앱에 직접 매물을 올려 직거래하는 사례가 늘어나고 있다. 아파트 직거래는 중개수수료를 아낄 수 있다는 장점이 있지만, 그만큼 주의해야 할 점도 많다. 인터넷 카페나 앱에 올라온 허위 매물에 속아 계약금을 송금하거나, 위조 신분증을 가진 사람에게 속아 계약을 체결할 수도 있다. 땅집고가 현재 공인중개사사무소를 운영 중인 최영훈 부티인 대표에게 아파트 직거래 시 주의해야 할 점을 물었다.

1.매도인의 신원 확인

매도인이 진짜 소유주인지 확인해야 한다. 이를 위해서는 등기부등본이나 건축물대장 등을 열람하여 권리관계나 물건의 상태를 파악해야 한다. 만약 본인이 아닌 사람과 계약을 맺게 될 경우 그 계약은 무효가 된다. 다만 매매대금을 다시 돌려받을 수 있을지는 미지수다. 가짜 집주인이 작정하고 사기를 친 것이라면 실제로는 매매대금을 돌려받기 어려울 수 있다.

2.등기부등본 확인

본 계약 직전, 중도금 납부 전, 잔금 당일에 걸쳐 여러 번 등기부등본을 발급해야 한다. 예를 들어 계약 직전에 등기부등본을 확인했을 때는 없었던 근저당권이 중도금 납부 전에 설정되어 있다면, 이는 매도인이 대출을 받은 것이므로 매수인이 대출을 승계하거나 상환해야 한다. 가압류나 압류가 설정되어 있다면 이 또한 매도인이 채무를 갚지 않아 법원에서 압류한 것이다. 만약 매도인이 이를 처리하지 않으면 매수인이 이를 해결해야 할 수도 있다. 특히, 신탁등기가 된 집이라면 신탁원부를 통해 신탁회사, 은행 등에 처분권한 및 절차를 확인해야 한다.
혹은 현재 집주인이 살고 있는 상황이 아니라 세입자가 살고 있는 경우인지도 확인해 봐야 한다. 그럴 때 실입주를 하기 어려울 수 있기 때문이다.

3.계약서 작성

계약서를 작성할 때는 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 일정, 하자보수, 임차인 유무, 세금 분담 등의 협의사항을 상세하게 기재해야 한다. 예를 들어 계약서에 하자보수에 대한 내용이 없다면, 매도인이 하자보수를 해주지 않을 수도 있다. 세금 분담에 대한 내용이 없다면, 매도인과 매수인이 세금을 떠넘기려고 할 수도 있다.

4.면적과 건축물대장 확인

매매계약서상 건물 면적, 대지권 지분과 건축물대장, 토지대장 상 면적이 동일한지 확인해야 한다. 예를 들어 매매계약서에는 건물 면적이 100㎡로 기재되어 있는데, 건축물대장에는 90㎡로 기재되어 있다면, 이는 매도인이 건물 면적을 속인 것이므로 매수인이 손해를 볼 수 있다.

5.입금 계좌 확인

계약금, 중도금, 잔금을 입금할 때는 반드시 등기상 소유자의 계좌로 직접 이체해야 한다. 예를 들어, 등기상 소유자의 계좌가 아닌 매도인의 지인 계좌로 입금하면, 매도인이 돈을 가로채고 잠적할 수도 있다.

6.등기이전과 세금 납부

잔금 지급과 동시에 등기이전을 해야 한다. 이를 위해 법무사를 의뢰하고, 취등록세, 양도소득세, 실거래신고 등의 세금과 절차를 준수해야 한다. 만약 잔금 지급과 등기이전을 동시에 진행하지 않을 경우, 매도인이 등기이전을 해주지 않고 잠적하거나, 매수인이 잔금을 지급하지 않고 잠적할 수 있다. 이 경우 매수인은 소유권을 취득하지 못하고, 매도인은 대금을 회수하지 못할 수 있다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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