[권강수의 상가투자 꿀팁] 상가투자자들의 최대 골칫거리, ‘공실 위기’ 모면하려면?

[땅집고] 코로나19 이후 엔데믹에 접어들지만 여전히 공실이 해소되지 않은 상가가 곳곳에 있다. 실제 역세권 1층에서도 장기간 비어있는 점포들을 발견할 수 있다. 온라인 쇼핑 빈도가 늘고 상가 공급이 늘어나며 공실률이 증가한 것이다.

공실은 상가 투자자들이 가장 두려워하는 일이다. 임대료를 받지 못하는데다 관리비도 부담해야 하기 때문이다. 상가 관리비는 전용면적 기준 3.3㎡당, 일반적으로 1만~3만원 정도다. 지역과 입지, 건축물 용도에 따라 차이는 있다.

강남은 4만원이 넘는 경우도 있다. 대출을 일으켰다면 금리가 높을 때 대출이자에 대한 부담도 만만치 않다. 그렇다면 상가투자자가 공실을 막기 위해 해야할 일은 무엇일까.

공실을 막기 위해서는 상가를 구할 때부터 공실리스크가 낮은 곳을 택해야 한다. 수요가 늘어나는 지역의 상가를 선택하는 것이다. 전국적으로 인구가 감소세지만 인구가 증가하는 지역들을 주목해보자. 특히 내 상가 주변에 인구 증가가 있는지 여부를 잘 따져야 한다. 지역인구가 늘어나는 것이 상가인구 증가와 직결되지는 않기 때문이다. 또, 만약 인구가 늘어난 만큼 상가공급이 늘어나면 경쟁이 심화해 공실 위험이 높아질 수 있으므로 주변 상가공급도 면밀히 체크해야 한다.

임차인을 미리 확보해둔 선임대 상가를 고르는 것도 리스크를 줄이는 방법이다. 선임대 상가는 애초에 공실문제가 해결된 상태라 매력적인 조건으로 통하는 것이 일반적이다. 다만 선임대 상가를 통해 임차인을 구했다고 해서 완전히 마음을 놓는 것은 금물이다. 수 년 이상 장기간 운영하는 상가에서 임차인이 빠져나가면 언제든 공실이 될 수 있기 때문이다. 임대계약을 마친 임차인도 잘 관리해야 한다.

실제 코로나19 이후 임대료 인하를 요청하는 임차인들이 늘고 있는데, 이를 거절한 후 장기간 공실을 겪는 사례들도 많다. 그만큼 신규 창업자를 구하기가 만만치 않은 상황이다. 때문에 임대료 인하 협상이 들어왔을 때 실익을 잘 따져 대응하는 것이 좋다. 물론 손해를 보면서까지 임대료를 낮출 수는 없지만 수익이 줄어드는 정도라면 손익을 꼼꼼히 파악해 임대료 조절을 해주는 것도 생각해볼 만하다. 장기간 공실로 둬 부동산 가치 하락으로까지 이어지는 것보다는 낫기 때문이다.

임차인이 시설보수 및 수선을 요청해올 때가 있는데 이에 대한 처리를 잘 해주는 것도 중요하다. 경험으로 봤을 때 수선요청을 거절하거나 무시하면 상당히 많은 임차인들이 재계약을 하지 않고 떠난다. 창업자 입장에서는 고된 일과로 예민해 스트레스도 많은데다 당장 급한데 시간을 지체할 때도 마찬가지이다. 그렇기에 필요하다고 생각하는 요청은 가급적 빠르게 처리해주는 것이 바람직하다.

공실기간을 줄이기 위해서 인근 부동산이나 상가창업전문가들과 교류하는 것도 임차인 확보에 도움이 된다. 평소 교류가 있으면 임대시장과 창업시장 추세 등과 같은 도움을 받을 수 있다.

선임대상가 중에서는 임차인이 가짜로 맞춰져 있을 수도 있어 주의해야 한다. 분양회사 실적이 저조해 상가판매를 위해 연출된 임차인이 고용되는 것이다. 현장 방문시 상가를 보러갔을 때 분양 상담 직원이 은행 금리 대비 높은 수익률로 임대가 맞추어진 상가가 있다며 5년의 장기 계약을 맺었으니 임차인 걱정은 하지 않아도 된다고 하는 식이다. 이때는 주변상가의 임대료 수준을 파악해 비교해봐야 한다.

임대차 계약서를 자세하게 확인하려면 계약 당사자가 사업주체인 신탁회사나 시행회사가 되어야 하고 임대보증금도 분양회사가 아닌 신탁사나 시행사 계좌로 입금되어 있어야 한다. 임대보증금 관련 입금증도 확인해야하고 임차인을 만나자고 요구하여 임대업종과의 관련성이나 경력과 자격증 등을 확인하는 것도 필요하다. 이미 영업중인 점포의 경우라면 월 임대료도 제때 납부하고 있는지도 확인해야 한다./글=권강수 상가의신 대표, 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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