[헌집새집 지역분석-서초구 방배동 ①] 내년까지 로또 아파트4000가구…재건축 ‘이곳’ 보세요

[땅집고] 분양가 상한제가 대부분 풀렸습니다. 지금 강남 3구와 용산 등 4군데만 지금 분양가 상한제가 남아 있는데요. 올해 분양가 상한제 아파트에 청약해서 당첨되면 일종의 로또 아파트가 됩니다. 로또 아파트가 몰려 있는 데가 어디냐? 서울 서초구 방배동입니다.

방배동 일대는 원래 전통적 부촌이었는데 요즘 반포동에 좀 밀리고 있죠. 근데 지금 방배동에서 1만 가구 정도의 재건축 물량이 쏟아지고 있습니다. 오늘 로또 아파트가 몰려 있는 방배동 집중 탐구해 보겠습니다. 오늘 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원님 모시고 이야기 나눠보겠습니다.

<이하 일문일답>

-NH투자증권에서 방배동 재건축에 대한 심층 분석 보고서를 내놓으셨는데요. 지금 서울 각지에서 사실 재개발이나 재건축이 한창 이루어지고 있는데 하필이면 방배동을 콕 찍어서 분석한 이유가 있으실까요?

“사업 말미 단계 사업장이 몰려 있는 강남권의 마지막 노른자라고 보시면 될 것 같아요. 올 상반기부터 일반 분양에 나서면서 많은 실수요자나 투자자들의 관심이 집중될 것으로 예상하고 있어서 저희가 이번에 방배동을 특집 기사로 특집 리포트로 다루게 되어 있습니다.”

-방배동에 올해 한 몇 가구 정도가 공급되나요? 올해 재개발 재건축 일종의 재건축을 통해서요.

“올해만 일단 예정 물량이 한 4000여 세대가 되는데요. 내년 초까지 하면 한 8000가구에서 1만 가구 정도입니다. 그리고 방배동 전체는 1만 2000가구에서 1만 5000여 가구 수준입니다. 일반 분양이 4000여 세대 이상입니다.”

-방배동은 재건축 사업성이 좋다 이걸로 유명한 단지인데요. 다른 강남권 재건축보다 사업성이 좋다고 하는데 그 이유는 뭐죠?

“일반적으로 재건축하면 아파트를 철거하고 새로 짓는 건물로 익숙하실 텐데요. 방배동은 물론 아파트 재건축 사업도 있긴 합니다만 단독주택 재건축 사업이 굉장히 활발하게 진행이 되고 있고 지금 사업 마지막 단계에 거의 다 왔습니다.”

-그래서 일반 분양 물량이 많다고 봐야 하나요?

“그렇죠. 일반 분양을 통해서 오실 수 있는 분들이 조합원들보다 더 나은 동호수도 배정받을 수 있습니다.”

-단독주택 재건축이 좀 생소하게 들리기도 하는데요. 이 단독주택 재건축은 기부 체납이 없는 재건축이라고 이해를 할 수 있을까요?

“일단 기반시설에 대한 조성이 없기 때문에 도로라든지 공원 이렇게 기부체납 비율도 일반 재건축보다는 좀 많이 낮고요. 그리고 무엇보다 임대주택 건립에 대한 의무 조항이 없습니다. 특히나 강남 서초 같이 고급 주택이 밀집되어 있는 곳에서 조합원들이 임대주택 비중을 놓고 분쟁을 벌이곤 합니다. 방배에는 그게 없어요.”

-방배동에 일반 분양이 많은 이유도 임대주택이 없기 때문이라고 봐야겠네요.

“네 그렇습니다.”

-그러면은 이게 지금 방배동처럼 다른 지역에서도 단독주택 재건축을 할 수 있는 지역이 남아 있나요?

“예전에는 일부 있긴 했었는데요. 2014년에 단독주택 재건축 사업에 대한 법령이 폐지가 되면서 사실 지금 우리가 보고 있는 방배동이 단독주택 사업의 거의 마지막 퍼즐이라고 이해하시면 될 것 같고요.”

- 방배동 집값이 이제 재건축이 되면 아무래도 반포의 원베일리만큼 따라가기는 쉽지 않겠죠.

“한강에 붙어 있고 다른 교육 여건도 우수한 원베일리를 추월할 것이라고 말하기는 어렵습니다. 거기에 준할 정도로, 지금보다는 시세가 많이 껑충 상승할 것으로 기대하고 있습니다. 지하철과 관련된 교통망은 거의 완성형입니다. 서리풀공원과 같이 녹지 공간도 좀 풍부하고요. 그러니까 여러 생활 기반이 잘 닦여진 지역인데 이제 고급 아파트가 좀 많이 있지 않았다. 이제 재건축 사업을 통해서 채워지는 거죠. “

-방배동 일대 재건축 사업 개요를 좀 살펴보면서 각 구역별로 진행 상황에 대해서 설명을 좀 해주시면 좋을 것 같아요.

“예, 알겠습니다. 우선 방배동 재건축 사업장은 크게 12개의 사업장이 있다고 보시면 될 것 같고요. 아파트 재건축 사업장이 있고 단독주택 재건축 사업장이 있습니다. 이 중에서 두 곳의 사업장은 사업을 완료했는데요. 많은 분들이 알고 계시는 방배아트자이가 방배3구역입니다. 사업 완료가 돼서 한 7년 전에 일반 분양을 했었는데요.

최근에 입주한 방배그랑자이는 경남 아파트가 재건축된 사업장입니다. 현재 한 10곳이 가시적으로 사업을 진행하고 있고요. 이중에서 가장 속도가 빠른 6구역부터 살펴보면, 6구역은 지도에서 보시는 것처럼 서초대로와 방배 삼호아파트 사이에 입지하고 있고요. 삼성물산에서 시공을 맡았습니다. 이름은 원페를라라고 하고요. ‘원’자가 붙는 게 강남권에만 특화된 어떤 브랜드를 제공한다고 해요. 빠르면 올 2분기에 일반 분양에 나설 계획이고 전체 세대수는 197세대 그리고 일반 분양은 465세대입니다.”

-일반 분양이 400세대라면 꽤 많은 거네요.

“강남권에서는 꽤 많다라고 볼 수가 있을 것 같아요. 이번에 입주자 모집 공고 같은 메이플자이도 전체 세대수는 크지만 일반 분양 수량은 적잖아요. 세대수 규모는 작지만 일반 분양의 비중이 높다고 볼 수 있습니다. 분양 시점은 이르면 올 2분기 그리고 여름 정도로 예상됩니다. 분양 시기가 좀 많이 밀렸기 때문에 입주는 2025년 바로 내년 10월에 입주예정을 하고 있습니다. 그리고 5구역은 바로 서초대로를 마주하고 있는데요. 규모가 가장 큽니다. 전체 세대수는 3000여 세대인데 이 중에 절반 이상인 1686세대가 일반 분양에 나설 예정인데요.”

-분양에서 당첨이 로열층도 가능하겠네요. 절반이 일반 분양인가요?

“그렇죠. 전체 세대 대비해서 조합원 물량이 적기 때문에 일반 청약자들의 선택 폭이 굉장히 넓어지는 거죠. 지금 시세가 많이 하락해서 보수적으로 잡아도 당첨되면 안전마진 5억 정도는 충분히 예상해 볼 수가 있을 것 같고요. 청약 가점을 관리를 잘하셨던 분들이나 추첨제를 노리시는 분들한테는 관심이 집중되는 단지가 아닐까 싶습니다.”/박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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