[땅집고] 주택도시보증공사(HUG)가 유동성을 확보하기 위해 채권을 발행할 수 있게 되면서 채권 금리 인상에 따른 부동산 시장이 위축될 것이라는 전망이 나온다.

■ HUG, 전세사고·분양보증사고로 유동성 위기…채권 발행

HUG가6일 임시 주주총회를 열어 채권 발행이 가능하도록 정관을 변경하면서 최대 21조원의 채권을 발행할 수 있게 된다. 현재 정관으로는 HUG의 채권을 발행할 수 없다. 주식 전환이 가능한 전환사채나 주식을 인수할 권리가 부여된 신주인수권부 사채 발행만 가능하다. 하지만 앞으로 임시 주총에서 정관이 바뀌면 공사채 발행이 가능해질 전망이다. 사채 발행액은 자본금과 적립금을 합한 금액의 4배를 넘지 못하도록 규정할 예정이다. 작년 6월 말 기준 HUG의 자본금과 적립금 합계는 약 5조4000억원 규모로 4배 수준인 최대 21조원가량 채권 발행이 가능하다.

업계에서는 HUG가 채권을 발행하게 된 이유로 HUG의 재정 상황이 악화한 것을 꼽고 있다. 우선 전세 사고(사기)로 인해 전세보증금에 대한 대위변제액이 증가했는데 이중 회수하지 못한 금액이 75%. 실제 보증액은 2019년~2023년 8월까지 HUG가 임대인 대신 대위변제한금액은 4조1582억원인데 이 중 미회수 금액이 3조815억원이다.

지난해 분양보증 사고가 급증하면서 HUG가 분양 이행, 환급 이행해야 하는 사업장이 늘어난 것도 HUG의 재정 상황이 악화한 이유다. 공사 중단, 공정 지연 등으로 인한 보증사고 건수는 12건으로, 2012년(12건) 이후 11년 만에 가장 많은 수준이다. 사고 금액은 8512억6200만원 규모다.

■ 채권발행에 따라 단기적으로 시장금리 상승할 것

전문가들은 시장에 예상치 못한 금융이 등장하면서 단기적으로 시장금리가 상승할 것이라는 예측을 했다. 채권에 대한 수요 대비 공급이 늘어나면 채권 금리가 상승하는데 이에 따라 회사채 등의 금리도 높여 부동산 시장이 위축할 수 있다는 전망도 나온다. 게다가 HUG는 공기업인 만큼 회사채에 비해 신용도가 높은만큼 채권 시장의 자금을 흡수할 가능성이 높다. 실제 지난해 12월 공기업인 한국전력공사에서 채권을 발행해 87조원 가량의 물량이 시중에 풀리며 채권 시장의 자금을 빨아들였다.

채상욱 커먼그라운드 대표는 “주택금융공사가 mbs를 발행했을 때나 한전채가 발행됐을 때처럼 시장금리가 오르고 회사채 금리도 연쇄적으로 상승시킬 여지가 있다”며 “시장금리가 높아지면 순차적으로 대출금리가 높아져서 부동산 시장 수요가 위축될 가능성이 있다”고 했다.

■ 채권 발행량에 대한 의견은 분분

문제는 임대인의 전세금 상환이 어려운 상황임을 알려주는 신호인 임차권 등기명령 신청 건수가 증가하고 PF 위기 상황도 악화할 것이란 전망이 나오면서 HUG의 채권 발행은 늘어날 가능성이 높아졌다는 점이다.

대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국 임차권 등기명령 신청 건수는 총 4만5445건(집합건물 기준)이다. 이는 2022년 1만2038건이었던 것에 비해 3.8배에 달하는 규모다. 채 대표는 "분양보증사고, 대위변제액이 늘어나는 HUG가 무차별적으로 채권을 발행해 대위변제나 분양사고로 지출하는 것은 사실상 밑빠진 독에 물붓기"라며 "자동차 사고가 났을 때 자동차 보험료가 오르는 것처럼 전세보증금, 분양보증액에 대한 요율을 올려야 주택도시보증공사가 자생가능한 구조가 될 것"이라고 했다.

다만 HUG의 채권 발행량이 제한적이라 시장에 미칠 영향이 크지 않을 것이라는 전망도 나온다. 배문성 애널리스트는 “한도인 21조원을 올 한해 전부 발행한다면 시장에 미치는 파급효과가 클 것이지만 1조~2조원 정도라면 시장 금리 상승을 이끌만큼 유의미한 수준이라고 할 수는 없다”며 “만약 채권발행량이 많아지면 금리가 인상해 부동산 수요를 위축시킬 수 있으므로 올 한해 한도 전부를 발행하지는 않을 것으로 보인다”고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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