[1·10 대책 세제 혜택 대해부] ② 지방 준공후 미분양 주택·인구 감소 지역 주택 매입 시 세제 혜택 적용대상은 누구?
[땅집고] 정부가 지난 10일 발표한 1.10 부동산 대책을 두고 시장에서는 혼선을 빚고 있다. 단서들이 붙은 데다 아직 모호한 내용이 많아 달리 해석될 여지가 있기 때문이다. 땅집고가 주택 보유 수별로 실익과 불이익이 무엇인지 따져봤다. 2편은 지방 준공후 미분양 주택, 인구 감소 지역 주택 매입시 세제혜택 적용 대상에 대한 내용이다.
정부가 ‘1·10 주택 대책’에서 향후 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 최초로 사는 경우는 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다고 밝혔다. 이에 따라 1~3주택자는 지방 준공후 미분양 주택 매입 시 취득세·종부세·양도세 감면 혜택이 주어질 전망이다. 다만 취득세 중과세율이 배제되는 것이 아니라 4주택자부터는 정책에 따른 혜택이 없다.
■ 지방 미분양 주택 매입 시 1~3주택자는 취득세 혜택…4주택자는 취득세 혜택 無
우선 1~3주택자가 지방 미분양 주택을 매입할 경우 절세 효과를 볼 수 있다. 2주택자가 지방(비조정지역) 미분양 주택을 취득하면 원래는 취득세율이 8%이지만 주택수 제외로 기본세율(1~3%)을 적용받는다. 3주택자도 취득세율이 12%에서 8%로 낮아진다.
4주택 이상을 보유한 경우에는 지방 미분양 주택을 매입할 때 취득세 산정시 주택수 제외 효과가 없다. 정부는 향후 2년간 지방 준공후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 최초로 구입하는 경우는 세제 산정시 주택수에서 제외한다고 밝혔다. 하지만 이는 중과세율을 적용하지 않는다는 의미가 아니다. 이 때문에 4주택자가 미분양 주택을 취득하면 원래 적용받는 세율 12% 그대로를 적용 받는다.
극단적 사례지만 1~2주택자는 지방 미분양주택 100채 취득해도 1~3%를 적용받는데 4주택자는 지방 미분양 1채를 취득해도 12% 세율을 적용받는 것이다.
■ 지방 미분양 주택 매입하면 양도세·종부세 산정시 1세대 1주택 특례 적용
지방의 준공 후 미분양 주택(면적 85㎡, 6억 원 이하, 아파트 포함)은 소형 주택과 달리 종부세·양도세에서 1가구 1주택 특례가 적용된다. 추가로 매입해도 1주택자와 똑같이 12억 원을 공제한다. 미분양 주택 수십 채를 매입했더라도 기존 주택을 팔 때 양도 금액이 12억 원 이하면 기존 주택에 대해서는 1주택자와 마찬가지로 양도세 비과세 혜택이 그대로 적용된다.
■ 인구 감소 지역 주택 수 제외?…정책 효과 미미할 것
정부는 이른바 ‘세컨드홈’ 정책도 발표했다. 1주택자가 인구감소지역 주택 1채를 새로 구입할 때도 1주택자로 간주한다. 1세대 1주택 특례도 적용받는다. 예를 들어 재산세는 1세대 1주택 특례가 있어 세율이 인하되고 공정시장가액비율 특례가 적용된다. 양도세도 인구감소지역내 주택을 1채 사들인 뒤 기존 주택을 팔아도 양도세 중과배제 및 1주택 특례가 적용된다.
하지만 정책 효과는 미미할 것으로 예상된다. 별다른 실익이 없기 때문이다. 원래 1주택자는 비조정 지역에서 주택 한 채를 추가로 취득할 때 취득세가 그대로 1~3%다.
양도세 측면에서도 실익이 없다. 정부는 인구 감소 지역의 주택을 취득했을 때 3년 내에 기존 주택을 양도하지 않아도 일시적 2주택자로 비과세 혜택을 주겠다고 했다. 하지만 인구감소 지역은 집값이 상승해 양도차익이 생길 가능성이 낮기 때문에 실익이 없을 가능성이 높다.
게다가 이 정책은 다주택자에게는 적용되지 않는다. 공찬규 세무사는 “1주택자는 서울에 있는 주택을 추가로 취득해도 일시적 2주택을 활용하면 비과세 혜택을 받을 수 있다”며 “이 정도 혜택으로 1주택자가 굳이 나중에 팔기도 어려운 인구 감소 지역 주택을 사지는 않을 것”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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