[땅집고] 정부 규제 완화에도 공사비 증액 갈등으로 전국 재개발ㆍ재건축 사업이 속도를 못 내고 있다. 공사비 원가가 늘면서 추가 분담금 폭탄을 맞게 돼 자금적 부담이 큰 데다가, 속도까지 늦어지고 있다. 일부 재건축 아파트 주민들은 이러다 살아생전에 새 아파트에서 살기는 어렵다는 탄식까지 하고 있다.

19일 재건축ㆍ재건축 업계에 따르면 공사비 갈등을 겪고 있는 단지를 쉽게 찾아볼 수 있다. 1800억원에 달하는 공사비를 미지급해 시공사인 현대건설이 공사를 중단 시킨 서울 은평구 대조동 대조1구역이 대표적인 단지다. 서울 강북 대단지 ‘재개발 최대어’지만, 공사 중단으로 더 이름을 알렸다.

그나마 법원이 총회 개최 금지는 기각하고, 조합장 직무정지는 인용하면서 이날 이주비 대출 연장을 위한 총회는 열게 됐다. 문제는 아직 산적해 있다. 776억원의 조합원 이주비 대출 만기가 오는 31일으로 코 앞으로 온 데다가 현대건설과의 공사비 협상이 남아있다. 현재 총공사비는 5807억원이지만, 공사를 재개해도 공사비 인상이 다시 발목을 잡을 수 있다고 우려한다.

노원구 상계 주공5단지는 공사비 갈등으로 시공사와 조합 간 소송전도 발생했다. 재건축 추가 분담금이 5억원으로 집값(4억5000만원)보다 비싸다는 추산이 나오며 조합원들의 반발로 시공사 계약이 해지됐다. 이에 시공사인 GS건설은 조합을 상대로 조합에 낸 입찰보증금 50억원을 포함, 총 60억원 규모 손해배상을 청구했다.

상계동 상계2구역 재개발조합에서도 최근 높은 분양가에 부담을 느껴 관리처분 계획안을 부결시켰다. 84㎡ (이하 전용면적) 기준 조합원 분양가를 9억2000만원으로 책정하자 조합원들이 목돈 마련에 부담을 느꼈다는 분석이 나온다.

노량진 3구역 재개발에서는 조합원 고분양가 논란으로 들끓는 중이다. 최근 산정한 조합원 분양가 산정 내역에 따르면 조합원 분양가와 일반 분양가가 차이가 1억원 정도에 불과해 일부 조합원 불만이 커지고 있다. 사업 속도가 늦어지면서 감정평가 시점이 뒤로 밀려 타 구역에 비해 높게 나온 데다가, 하이엔드 전략으로 분양가가 오른 것이다.

지방 상황도 마찬가지다. 수성구 범어네거리 인근 핵심 입지로 관심을 받고 있는 범어우방1차아파트 재건축정비사업조합은 현재 시공사의 추가 공기 연장과 공사비 인상 요구로 반발이 일고 있다. 대구 서구의 한 사업장에서도 시공사에서 원자재값, 인건비 인상 등을 이유로 수백억원대의 공사비 증액을 요구해 조합과 팽팽한 대립 중이다.

지난해 대구 동구의 한 아파트에서는 시공사가 추가 공사비 인상을 두고 조합과 합의점을 찾지 못하자 아파트 단지 입구를 막아서는 극단의 갈등을 빚었다. 부산 수영구 남천동 대장주인 삼익비치 재건축조합은 동일 평형 새 아파트를 받기 위해선 5억원의 분담금을 내야 한다.

분담금에 분상제로 가져갈 시세차익은 줄어드는데 기부채납까지 늘어나 주민들이 가져갈 시세차익은 더욱 쪼그라들 전망이다. 재건축 업계에 따르면 서울 강남권에서 최초로 공공재건축을 진행 중인 서초구 잠원동 신반포7차는 기부채납 문제로 사업 철회까지 고려 중이다. 서울시가 공공재건축의 종상향 혜택을 두고 추가 기부채납을 요구했다는 것이다. 영등포구 여의도나 목동 일대 재건축 단지들도 서울시와 기부채납 문제를 두고 갈등 조짐을 보이고 있다.

전문가들은 당분간 재건축 등 정비사업이 위축되는 상황은 어쩔 수 없고, 진입하려는 사람들은 옥석 가리기가 필수라고 조언한다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “2022년 공사비ㆍ금리 상승기 전에는 재건축 비용이 현재의 60% 수준이었다”며 “국평(국민평형ㆍ84㎡) 기준으로 시가가 9억원을 넘지 않으면 재건축하면 안 된다”고 설명했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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