[땅집고] 지난 10일 정부가 재건축 안전진단을 면제하는 방안을 담은 공급 대책을 발표했다. 하지만 안전진단 절차가 생략되는 건 아니어서 면제라고 보긴 어렵다는 평가가 나온다. 재건축 안전진단 시기를 뒤로 미룰 수 있도록 해 추진위원회 구성, 조합 설립과 동시에 추진할 수 있도록 한다는 것인데 이는 모두 법 개정이 필요한 사안이다.
■재건축 안전진단, 반드시 통과해야…조합 설립 병행해 추진 가능
정부는 서울을 포함해 주택 수요가 많은 도심에 재건축·재개발 패스트트랙을 도입한다고 밝혔다.
핵심은 준공 후 30년이 지난 아파트에 대한 안전진단 자동 면제 방안이다. 하지만 자세히 발표 내용을 뜯어보면, 안전진단을 완전히 면제하는 것이 아닌, 사업시행인가 전까지만 받도록해 추진위·조합 설립과 병행해 사업을 추진할 수 있게 한다는 방침이다.
시기만 달라졌을 뿐, 재건축을 추진하려면 안전진단 절차는 반드시 통과해야 한다.
안전진단 면제를 하려면 안전진단 통과 의무시기 조정, 사업주체 구성 조기화 관련된 도시정비법 개정이 필요하고 노후도 요건 완화를 위해 도시정비법 시행령 개정이 필요하다.
시행령은 국회 동의 없이도 정부가 단독으로 바꿀 수 있지만 법안을 개정하려면 국회 동의가 필요하다. 이 때문에 만약 법안 통과가 이뤄지지 않는 경우 보다 쉽게 안전진단 절차를 통과하도록 시행령을 통해 안전진단 가중 항목을 조정하는 조치가 이뤄질 것으로 전망된다.
즉, 재건축 사업을 하려면 현행 안전진단을 어느 정도는 통과할 수준으로 노후도 요건을 갖춰야 한다는 이야기다.
다만 지난해 12월 윤석열 대통령은 주택 공급 현장 간담회에서 “재개발·재건축을 추진하려면 위험성을 인정받아야 사업을 시작할 수 있어 살고 있는 집이 위험하기를 바라는 상황이 벌어지므로, 앞으로는 재개발·재건축의 착수 요건을 노후성으로 바꾸겠다”고 밝혔다. 시행령 개정으로 노후도 요건은 대폭 완화될 가능성이 있다는 평가다.
■1기 신도시, 통합 재건축 하면 ‘안전진단 완전 면제’ 가능
일반 도심 재건축과 달리 1기 신도시, 서울 목동과 상계동 등 노후계획도시에서는 재건축 안전진단이 완전 면제될 가능성이 있다.
지난해 12월 여야의 합의로 노후계획도시 특별법이 국회 본회의를 통과했다. 이 법안은 오는 4월부터 시행되며, 안전진단 면제, 용적률 완화 등의 세부 내용을 담은 시행령은 올해 안에 만들어질 예정이다. 이는 국회 동의 없이 가능하다.
1·10 대책에 따르면 노후계획도시에서 통합 재건축을 진행하는 경우 안전진단이 아예 면제되고, 용도지역 변경·용적률 상향 등의 혜택이 주어질 전망이다.
특별법 내용에도 이 같은 사항은 명시됐다. 특별법 25조에 따르면 특별정비예정구역에 포함되는 주택 단지의 경우 안전진단을 실시하지 아니하거나 완화된 규정을 적용해 특별정비계획을 수립할 수 있다.
특별정비구역은 ▲2개 단지 이상이 함께 재건축을 추진하는 통합 재건축을 하거나 ▲역세권 개발이 이뤄지는 경우 ▲그밖에 특례가 필요하다고 정하면 지정될 수 있다. 지난 10일 대책 발표로 이 중 안전진단이 완전히 면제되는 곳은 통합 재건축을 추진하는 단지로 한정되게 된 셈이다.
다만 통합 재건축은 신도시 개발 속도를 높이는 방안 중 하나이지만, 증가하는 가구 수로 주민 과반수 이상의 동의율을 끌어모으기가 힘든데다, 시행령을 통해 용적률 완화 등에 따른 공공기여가 부과돼 사업성이 명확하게 확보된 단지에 한해 제한적인 혜택을 받게 될 가능성이 높다.
서울 목동과 상계동의 경우 대부분의 단지가 안전진단을 이미 통과한 상태다. 업계에서는 1·10 대책으로 속도를 더 높일 수 있는 지역은 1기 신도시가 될 것으로 예상한다. 그중에서도 통합 재건축이 가능해 선도지구 자격을 갖췄으면서도 대지지분이 크고 신도시 내에서도 집값이 강세인 곳에 한정될 전망이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재 준공 30년이 경과(초과)된 아파트만 102만2948가구 규모로 수도권에선 10채 중 2채가 안전진단 완화 대상에 해당된다”며 “1기신도시, 양천구 목동, 노원구 상계·중계·하계동 등 노후계획도시 선도지구에 관심이 집중될 전망”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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