[땅집고] 정부가 이른바 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 대책으로 '취득세 완화' 카드를 꺼낸 가운데, 대구와 포항 등 일부 지역에서는 취득세·양도세 감면 등 세제 혜택을 지원해야 한다는 정부기관 연구 결과가 나왔다.

현재 전국 미분양 물량이 전국 장기 평균을 소폭 상회하는 ‘관심단계’(전국 6만4000호 이상)지만, 일부 지역은 위험진입단계(9만9000호)에 임박한만큼 보다 강력한 대책이 필요하다는 것이다.

■ 국토연구원 “전국 미분양, 전국은 정상이지만…”

국토연구원은 미분양주택 위험수준(2023년 기준)을 진단한 결과, 수도권은 정상단계이며 지방은 관심단계라고 분석했다. 미분양주택 고점시점이었던 2023년 2월과 비교해선 위험진입단계로 볼 수 있는 지역이 소폭 줄었다는 것이다.

연구원은 “현재 미분양주택은 대부분 전국의 장기평균을 소폭 하회하는 수준으로 관리가 가능한 단계”라면서도 “향후 높은 금리수준 지속, 분양물량 증가, 경기 침체 여부 등에 따라 미분양 주택이 증가할 가능성이 있으므로 위기단계별 선제적 대응전략이 필요하다”고 했다.

■ 대구·포항·울산 ‘미분양 무덤’…취득세·양도세 혜택 제공해야

그러나 전북(80.2), 대구(78.4), 전남(73.9), 충북(68), 경북(66.3) 등은 이미 미분양 수준이 위험발생단계 임계치(80)에 근접한 것으로 드러났다. 사실상 1년 내내 미분양이 크게 줄지 않은 것이다. 제주는 1년 내내 위험발생단계 수치를 유지하고 있으나, 변동성이 큰 외지인 투자 수요층을 타깃으로 한 도심외곽주택이 많다는 점에서 특수한 사례다.

가장 미분양 수치가 높은 전북은 군산에서 미분양(1735호) 적체 현상이 일어나고 있다. 대구는 ‘대구의 강남’으로 불리는 수성구(1428호)를 비롯해 남구(2329호), 달서구(2238) 등 전역에서 미분양 주택이 쌓여 있다. 경북 포항(3895호) 미분양 물량은 충남 아산(1971호), 천안(1536호)를 합한 것보다 많다.

국토연구원은 이들 지역이 위험발생단계(9만9000호 이상)에 접어들 것으로 보이는 만큼, 미분양주택 취득세와 양도세를 감면해주는 강력한 세제완화 대책이 필요하다고 주문했다. 매입임대사업자 추가 지원과 민간임대리츠 활성화 등의 정책도 언급했다.

그러면서 “민간자금을 활용한 민간임대리츠의 경우 취득세, 종합부동산세 등의 과도한 세부담으로 사업 추진이 어려운 상황”이라면서 “글로벌 금융위기 당시의 사례를 바탕으로 취득세, 재산세 등 세제를 감면하는 정책 지원이 필요하다”고 했다. 실제로 정부는 2012년 미분양주택의 양도소득세를 5년간 유예하는 정책을 펼쳤다.

이러한 당근책에도 불구하고, 미분양 주택이 상당하다면 위험단계(전국 13만4000호)로 보고, 공공매입정책(매입임대, 환매조건부) 등 공공이 공급자를 직접 지원해야 한다고 했다.

■ 지방 미분양 해소에 ‘세제 혜택’ 등장한 이유

현재 적체된 미분양의 경우 중소형(60∼85㎡) 비중이 71.5%로 높다는 점도 연구원의 이러한 세제 감면 정책을 뒷받침한다. 소형 평형은 대형 평형 주택에 비해 임대 수요가 높다. 시장 수요를 진작시키면 미분양 주택을 소진할 수 있다는 판단이다.

국민 여론에서도 국가의 직접 개입보다 세제 완화를 통한 간접 개입이 필요하다는 의견이 우세했다. 국토연구원이 2월 진행한 ‘미분양주택 정책에 대한 부동산 시장 참여자 인식 조사 결과’ 응답자 10명 중 7명(70.5%)은 “세제 혜택을 통한 미분양 주택 소진이 우선돼야 한다”고 답했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com


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