[땅집고] “1기 신도시는 무엇보다 안전진단 문턱을 통과하는 것이 가장 큰 걸림돌이었는데, 정부가 특별법 통과를 비롯해 정비사업 속도를 높일 수 있게 재건축 규제를 다 풀어줘 주민들이 정말 대환영하는 분위기입니다.”

지난 10일 윤석열 대통령이 직접 방문한 1기 신도시인 경기 고양시 일산동구 백석동 백송마을5단지 삼호풍림 아파트 일대가 재건축 기대감에 휩싸였다.

1992년 총 12개 동, 786가구가 거주하는 이 단지는 일산신도시 시범단지로 지난해 30년을 넘겨 재건축을 추진 중이다. 이 단지 84㎡는 작년 초 4억5000만원에서 특별법이 국회 통과를 한 하반기 5억5500만원에 팔렸다. 정부의 대책 발표가 이어지자 매매호가는 5억원대에서 최대 6억원대까지 껑충 뛰어올랐다. 공인중개사무소에 따르면 “아직까지 거래가 이뤄지거나 큰 변화는 없지만, 전반적으로 기대감이 높아져 매매 호가는 다소 높아진 상황”이라고 했다.

지난해 말 노후계획도시 특별법이 통과되면서 재건축 밑그림을 그릴 수 있게 됐다. 이 법에선 일산·분당·평촌·산본·중동 1기 신도시는 안전진단 면제와 최대 용적률 500% 적용 등이 예정됐다. 이어 국토교통부가 지난 10일 발표한 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에서도 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비 계획이 구체화했다. 대책의 핵심은 3가지인데, 구체적으로 ▲통합 재건축시 안전진단 면제 ▲용도지역변경 및 용적률 완화 ▲ 12조원 규모 미래도시 펀드 조성이다.

주민들은 “밑그림조차 그릴 수 없었던 재건축 사업을 시작하게 해주고, 속도도 훨씬 더 높일 수 있어서 이번 정부의 대책이 만족스럽다”는 반응을 보이고 있다.

■ 일산 주민들 “서울 신통기획 보다 낫다…대통령이 재건축 규제 다 풀어줘”

1기 신도시 재건축은 그간 재정비 법안이 제대로 마련되지 않아 밑그림조차 제대로 그릴수 없었다. 전국 재건축 사업 예정 단지에 모두 적용되는 안전진단 규제, 재건축 부담금 규제, 분양가 상한제 등 3대 규제가 동일하게 적용돼 노후단지 주민이 주민단체를 꾸린다고 해서 쉽게 재건축 사업을 시작할 수도 없는 실정이었다.

그러다 지난해 말 1기 신도시 재정비 관련법인 노후계획도시 재정비법이 국회 문턱을 넘고, 올해 하반기 법에 따라 선도지구 지정이 이뤄질 전망이어서 주민들 사이에선 기대감이 높아졌다. 무엇보다 1·10 정부 대책 발표를 통해 초기 단계 재건축 추진에 발목을 잡는 안전진단을 면제하는 방안이 확실시 돼 사업 초반 속도가 더 높아질 것이란 전망이 나온다.

정부는 이번 대책에서 기존 재건축 사업에 대해 조합설립과 동시에 안전진단 절차를 추진할 수 있도록 길을 열어줬는데, 1기 신도시의 경우 통합재건축을 진행하면 특별법에 따라 안전진단이 완전 면제가 가능해진다는 것이 가장 큰 수혜다.

주민들이 단지 여건에 따라 특별법을 따른 통합 재건축을 진행해 안전진단을 아예 생략하고 추진할 수도 있고, 주민 합의가 안 되는 경우엔 개별 재건축을 선택해도 사업 속도를 높일 수 있다. 이 때문에 일각에선 서울에서 진행하는 신속통합기획보다 훨씬 더 이득이란 이야기가 나온다.

이종석 신도시 재건축연합회장은 “파격적이란 느낌을 받았다”며 “그간 국토교통부나 지자체가 발판을 마련하려는 노력을 보여줬었는데, 이번에는 대통령이 직접 팔을 걷어붙이고 하려나보다 하는 인상이었다”고 했다. 이 회장은 “안전진단이란 것이 가장 큰 걸림돌이었는데 특별법을 적용하면 완전 면제해주고, 정부가 PF를 구성해서 비용 문제까지 대비할 수 있게 발판을 마련해줘 어찌보면 서울시에서 진행하는 신속통합기획보다 이득이 많다고 생각한다”고 했다.

또 1기 신도시 사업성을 좌우할 용적률 및 용도지역 완화와 미래도시 펀드 등 사업성과 비용에 영향을 미칠 수 있는 부분이 보다 구체화했다.

1기 신도시 평균 용적률은 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226%다. 정부는 주거지역의 평균 용적률을 기존보다 100%포인트 내외로 상향하고 3종 일반주거지역은 준주거지역으로 상향하면 최대 500%까지 부여하겠다고 했다.

단지별로 상황은 다르지만 대형 주택형이 많아 대지지분이 크고, 용적률이 200% 내외에 있는 준주거지역 내 아파트들은 사업성을 확보할 수 있을 전망이다.

여기에 12조원 규모로 미래도시 펀드 등을 조성해 비용 문제도 해결하겠다는 구상이다.

진재근 백송마을5단지 재건축 추진준비위원장은 “1기 신도시 전체가 환영하고 있다”며 “1·10 대책을 통해 안전진단과 조합 설립 과정을 동시에 추진할 수 있게 재건축 법이 바뀌었는데, 이로써 사업 속도를 몇 년은 단축시킬 수 있게 됐고 이에 5단지도 내년 초까지 조합 설립을 목표로 사업을 추진할 수 있게 됐다”고 해다. 그는 “5단지는 시범단지로 속도가 빠른 편인데, 먼저 재건축에 성공하면 다른 단지들에 본보기가 되어 순차적이고 안정적으로 재건축 사업을 진행할 수 있게 될 것으로 예상한다”고 했다.

■ “선도단지 지정될 때까지 지켜봐야…섣부른 투자 주의”

하지만 전문가들은 아직 용적률이 단지 별로 어떻게 적용될 지, 또 선도지구가 어디로 선정될 지 미정이기 때문에 섣부른 투자는 주의해야 한다고 조언했다.

아직까지는 집값에도 큰 변화는 없는 상황이다. 경기 고양시의 한 공인중개사무소 관계자는 “재건축 사업 기대감이 높아져서 지난해부터 집값이 크게 올랐던 것은 맞지만, 당장 대책 발표로 인해 문의 전화가 늘거나 하지는 않았다”며 “특별법에 따르면 통합으로 진행하고 공공기여도 많이 해야 재건축 사업 혜택이 많은데, 일산 전체가 집값이 높지 않기 때문에 사업성도 발목을 잡을 수 있다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정비사업의 관건이 인허가보다 개별 소유주들의 자금 여력이 더 중요한데, 용적률 상향 등의 인센티브가 각 단지별로 얼마나 적용되는지는 아직 미정이므로, 막연하게 미래가치를 기대하는 것은 주의해야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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