[땅집고] 공사비 문제로 갈등을 빚는 재개발ㆍ재건축 사업장이 늘면서 올해 주택공급 물량도 영향을 받을 수 있다는 우려가 나온다. 서울시에서는 공사비 검증 부처를 서울주택도시공사(SH공사)로 확대해 대책 마련에 나서겠다는 방안을 내놨지만, 업계에서는 갈등을 해결하긴 역부족이라는 목소리가 나온다.

최근 한국경제 보도에 따르면 지난해 전국에서 정비사업 공사비 검증을 요청한 단지는 총 30곳이다. 제도를 시행한 2019년 2건에서 2020년 13건, 2021년 22건에 이어 2022년 32건 등으로 늘어나고 있다.

2건은 검증을 진행 중이고, 28건은 검증이 끝났다. 검증이 끝난 28곳을 조사한 결과, 검증 대상 금액 2조6541억원 중 감액 필요 금액은 5822억원으로 나타났다. 사업장당 기존 증액 사업비에서 평균 21.9% 감액이 필요하다는 결론이다. 서울에서는 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온), 서초구 신반포4지구(메이플자이) 등이 검증을 통해 증액한 공사비를 재조정했다.

문제는 공사비와 건설업 임금이 가파르게 오르고 있는 점이다. 한국건설기술연구원(KICT)이 발표한 ‘2023년 11월 건설공사비지수 동향’에 따르면 지난해 11월 건설공사비 지수는 153.37로 잠정 집계됐다. 건설공사비지수는 건설공사에 투입하는 재료, 노부, 장비 등 자원의 직접 공사비 가격 변동을 나타내는 통계다. 2020년 11월 120.2에서 3년 만에 27.6% 치솟았다.

대한건설협회가 발표한 ‘2023년 건설업 임금 실태 조사’에 따르면 지난해 하반기 건설업 임금도 26만5516원으로 상반기보다 3.95%, 전년 동기보다 6.71% 올랐다. 부동산 시장이 침체하면서 집값이 하락세를 타고, 고금리 유지, 태영건설 워크아웃 등 시장 내외부 환경이 악화하면서 재건축 시장 자체가 얼어붙었다.

서울시는 한국부동산원이 전담해 오던 공사비 검증을 올해부터 SH공사로 확대해 ‘깜깜이 공사비 증액’ 문제를 조기 봉합하겠다는 계획이다. SH공사는 올해부터 공사비 검증 업무를 맡는다. SH공사는 지난해 9월 공사비 검증부 TF를 신설하고 올 상반기 중 관련 업무에 본격 착수할 수 있도록 검증체계를 마련하고 있다.

지난해 시공사 선정 시기를 앞당긴 이후 서울시는 ‘시공사 선정 기준’도 개정했다. 깜깜이 공사비 증액을 차단하기 위해 공사비 검증도 의무화한다. 공사비 갈등이 불거지면 서울시의 자문기구를 통해 갈등을 중재하고, 현장에 코디네이터를 파견하는 방식으로 사업 지연 등 부작용을 최소화한다는 계획이다.

그럼에도 깜깜이 공사비 문제는 해결이 어렵다는 우려가 나온다. 당장 시행 중인 검증 자체도 한계가 있어서다. 검증이 강제성이 없는 데다 범위도 간접공사비를 뺀 직접공사비만 해당한다. 또한 재건축 단지에는 누가 사용할지도 모르는 수영장, 영화관, 도서관 등 초호화 대형 커뮤니티 시설이 대거 포함하면서 높은 공사비로 이어진다는 지적도 나온다.

재건축 업계 관계자는 “스카이브릿지 등은 사실상 커뮤니티시설이 아닌 보행로 수준인데, 시공사들이 이를 멋대로 홍보단계에 넣었다가 나중에 설계에서 빼면서 공사비를 줄이는 착시효과를 보이기도 한다”면서 “시공사가 실제 사용한 공사 원가를 확인ㆍ검증하기가 어렵다는 점이 가장 큰 문제”라고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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