[발품리포트] '천안의 강남' 불당동, 부동산 시장 회복세에도 준공년도에 따라 집값 회복세 천차만별

[땅집고] “자금이 부족한 신혼부부들이 주로 불당동에서 오래된 단지를 찾습니다. 하지만 이들도 자녀가 학령기가 되면 오래된 단지를 팔고 신축 단지에 전세로라도 들어가 살려고 합니다.”(충남 천안시 불당동 A 공인중개사사무소 대표)

천안의 강남으로 불리는 불당동에서도 신축과 구축 아파트 간 가격 양극화현상이 심화되고 있다. 아산신도시를 비롯한 불당신도시에 신규 주택이 공급되면서 기존에 불당동 집값을 견인하던 구축 단지들이 맥을 못추고 있는 것이다.

■ 신축 회복세 크고 오래된 단지 회복세 더뎌

충남 천안 서북구 불당동은 천안의 강남으로 꼽히는 곳으로 이 지역 집값을 견인하는 지역이다. 불당동이 속한 서북구는 집값이 과열됐던 2021년 한 해동안에만 15.06%(한국부동산원 기준) 올랐다. 지난 해 부동산 시장이 침체하면서 집값이 다시 하락했지만 지난해 5월 아산 일대가 반도체 디스플레이 산업단지로 지정되고 특례보금자리론 등의 영향을 받아 같은 달 집값이 상승세로 돌아섰다.

최근 부동산 시장 회복세 가운데 불당동에서도 준공년도에 따라 집값 회복세가 달리 보이고 있다. 불당동은 불당동 한복판을 가로지르는 왕복 10차로 번영로를 중심으로 서쪽이 ‘신불당’, 동쪽이 ‘구불당’으로 나뉜다. 지어진지 20년 정도 된 구불당이 준공 3~5년차 아파트가 밀집한 신불당 아파트에 비해 회복세가 더뎌 양극화되고 있었다.

불당동 아이파크, 대원칸타빌, 동일, 대동다숲 등은 2004년 입주한20년차 아파트다. 이 중 대원칸타빌은 지난달 기준 84㎡ 매매가가 3억1000만~3억3000만원으로 2022년 1월 4억 4900만원에 팔려 신고가를 썻으나 지난 해 하락 후 현재 시세는 전고점 대비 70% 수준 정도밖에 회복하지 못했다.

반면 신축단지는 전고점대비 80% 이상 시세를 회복한 것으로 나타났다. 이 일대 가격을 견인하는 단지는 천안불당지웰더샵(2016년 입주)으로 이 단지는 지난 9월 7억8500만~8억3000만원에 거래됐다. 전고점(2021년 7월 9억8000만원) 대비 80~85% 정도 수준으로 가격을 회복했다.

현지에서는 신불당을 비롯한 아산 탕정 등에서 새 아파트가 공급되며 건축 10년이 넘은 아파트들은 선호도가 떨어지면서 가격이 벌어지고 있다는 분석이 나온다. 이경은 불당더샵집드림공인중개사사무소 대표는 “지난 해 금리가 인상해 전세금이 하락했다 올 초 학원가와 가까운 신축 단지 중심으로 전세금이 회복하면서 매매가도 함께 들어올리고 있는 상황”이라며 “반면 오래된 단지는 상대적으로 수요가 떨어져 상권이 가까운 일부 단지 빼고는 회복세가 느리다”고 했다.

■ 상권도 새아파트 근처로 이동

신축 단지가 들어서면서 단지 인근 상권의 모습도 차이를 보이고 있다. ‘구불당’ 상권은 천안시청과 불당아이파크 사이에 자리잡고 있으며 '신불당'은 천안시청과 구불당 상권 건너편에 맞은 편에 들어서기 시작한 신흥 상권이다.

구불당에 있던 점포들이 2019~2020년 새 새 아파트가 둘러싸고 있는 신불당 상권으로 이동하면서 구불당 상권이 쇠퇴했다. 구불당 상권은 대로변에 학원가가 있고 이면도로에는 유흥 상권이 자리잡고 있다. 반면 신불당 상권은 병원이나 은행, 학원 등 ‘우량 임차인’이 들어와있다.

이에 따라 금액도 바로 옆에 형성된 상권이지만 가격도 큰 차이를 보인다. 천안 불당동에서 불당시티 공인중개사사무소를 운영하는 지설연 대표는 “대로변 1층상가 (12~15평) 기준으로 구불당 상권은 월 임대료가 최대 190만원이지만 신불당의 경우 210~270만원 정도”라며 “2016~2017년부터 새 아파트가 입주하기 시작하면서 우량 임차업종이 구불당에서 ‘신불당’ 상권으로 이동하기 시작했다”고 했다.

■ 가격 회복한 이후 매수자와 희망 가격 차 벌어져 거래 주춤

다만 불당동 일대 부동산 시장이 살아났다고 보기는 어려운 상황이다. 내년 부동산 시장 전망이 어두운데다 특례보금자리론이 종료되면서 매수 대기자들이 관망세를 이어가고 있기 때문이다.

이경은 대표는 “금리 변동 여부가 불확실하고 내년 집값이 폭락할 것이라는 전망에 소극적이 지난 9~10월은 실거래가 거의 없었다”며 “간혹 급 매물들이 하락 거래되며 실거래가로 받아들여지자 매수희망가격과 매도희망가격 차이가 벌어지며 거래가 되지 않고 있다”고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

▶ 상가 유령 쫓아드립니다. 상가건물 임차인 매칭 신청 ☞공간기획센터
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인