[땅집고 북스-나는 경매보다 NPL이 좋다] ⑧ NPL 가격 협상에서 유리한 위치에 서는 방법
[땅집고] 관심 있는 물건을 찾았다면, 그 물건을 보유한 자산관리회사 담당자와 접촉해야 한다. 부실채권 자산관리자(AM) 전화번호는 어떻게 알아내고, 협상은 어떻게 진행해야 할까.
금융감독원 감독을 받는 대형 유동화 회사는 매입한 부실채권을 공시해야 한다. 모든 사람이 볼 수 있도록 정보를 제공해야 한다는 뜻이다. 일단 법원 경매 서류에서 채권자, 즉 유동화 회사의 정확한 이름을 확인해야 한다.
이후 금융감독원 전자공시시스템(dart.fss.or.kr)에 접속해 다음 순서대로 따라하면 아주 쉽게 정보를 얻을 수 있다. 첫째, 공시서류를 검색하고 회사별 검색에서 회사명을 정확하게 한글로 입력한다. 이를테면 ‘유에스제사차 유동화전문유한회사’의 경우 ‘4차’가 아니라 ‘사차’란 점에 주의하기 바란다. 한 글자도 틀려서는 안 된다.
둘째, 기간은 기본 6개월로 표시돼 있는데 기간 선택을 전체 또는 1년으로 입력하는 것이 좋다. 셋째, 정기공시나 자산유동화 같은 필요 항목을 검색한다. 자산 유동화 내용을 검색한다. 다음으로 유동화 회사에 대한 공시 내용을 확인한다. 마지막으로 유동화회사 대표자, 주소, 실무 책임자 이름, 전화번호 등 정보를 확인한다.
유동화전문회사 회사명 : 유에스제사차유동화전문유한회사
대표자 : 이○○ (인)
본점 소재지 : 서울 중구 서소문동 58-7 동화빌딩 13층 (전화번호) 02-2168-****
작성 책임자 : 업무수탁기관 연합자산관리 주식회사
대표이사 이○○ (인) (실무책임자 직책 및 성명) 과장 강○○ (전화번호) 02-2168-****
공시한 담당자 전화번호로 연락하면 해당 부실채권의 담당자가 전화를 받는다. 만약 실무 책임자 전화번호가 없다면 대표번호로 연락해 교환을 통해 자산관리자(AM)에게 연결하면 된다. 필자는 전화 통화하면서 담당 AM 이름을 세 번 이상 가볍게 불러주곤 한다. 친밀감이 생기기도 하거니와, 관공서일수록 상대방 이름을 불러줄 때 책임감 있는 대화를 할 수 있기 때문이다. 이름을 부르는 건 돈 드는 일도 아니니 적극적으로 활용해보기 바란다.
모든 유동화회사와 자산관리회사가 금융감독원에 공시하지는 않는다. 의무 조항이 아니기 때문이다. 특히 중소업체는 공시하는 경우가 드물다. 그러나 막막해 할 필요는 없다. 콜럼버스의 달걀처럼 아주 쉬운 방법이 있다. 지금부터 114를 이용해 정보를 알아내는 팁을 알려주겠다.
등기부등본을 보면 최초로 근저당권이 설정되고 대출이 발생한 금융기관 지점이 명시돼 있다. 114를 통해 해당 지점 채권 관리 담당자에게 전화를 걸면, 본사 여신관리팀 담당자 전화번호를 알려줄 것이다. 본사 담당자에게 전화하면 해당 부실채권을 매입한 기관과 담당자 전화번호를 친절하게 알려준다. 그러면 간단하게 해결된다.
이제 전화번호를 알아냈으니, 직접 AM과 통화를 시도해 보자. 첫 통화에서 AM들은 십중팔구 이런 질문을 할 것이다. “어떻게 제 전화번호를 아셨습니까?” 이 경우 곧이곧대로 금융감독원 전자공시시스템을 통해 알았다거나, 114로 알아냈다고 말할 필요는 없다. “지인에게 소개받았습니다”가 100점짜리 대답이다. 한국 사회에서 자기와 연관된 사람이 소개해 주었다면 함부로 할 수 없는 것이 현실이다. “다 아는 방법이 있지요.” “한 두 번 하나요?”도 괜찮은 대답이다. 초짜 냄새를 풍기면 상대방이 정확한 답변을 피할 수 있다. 경험있는 듯한 느낌을 주는 것이 좋다.
인사가 끝나면, 가격 협상을 시작한다. AM이 먼저 “매입가격은 어느정도 생각하십니까?”라고 묻는다. 투자자 입장에서 가장 좋은 조건인 “경매 최저매각가격으로 가능할까요?”라고 대답하면 된다. 그러면 AM이 대답할 것이다. “그건 곤란합니다. 전차 가격이면 모를까….”
이 때를 놓치지 말고 타협점을 찾아야 한다. “그러면 전차 가격과 최저매각가격 중간으로 하면 어떨까요?” 그러면 대부분의 AM이 “그 금액에는 매각이 불가능합니다.” 또는 “내부 승인 후 연락드리겠습니다”와 같은 답변을 할 것이다. 담당AM과의 협상을 겁낼 필요가 없다. 그들은 그냥 부실채권을 관리하는 회사 직원이고, 나랑 얼굴 마주 보고 있지도 않다. 자신있게 협상에 임하면 된다.
당황스럽거나 문제가 생기면 “나중에 다시 연락하겠습니다”라며 전화를 끊으면 그만이다. 단, 협상 전에 매입가격의 상한선과 하한선을 마음 속에 결정하고 있어야 한다. 물론 물건의 물리적 하자, 법적 하자를 충분히 인지하고 있다면 협상에서 유리한 위치에 설 수 있다는 사실도 잊지 말자. /글=성시근 서울사이버대 부동산학과 겸임교수, 정리=배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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