[2024 부동산 시장 전망] 최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 “아파트 분양가 계속 뛰어…묻지마 청약 대출은 위험”

“집을 구입할 실수요자들은 내년 상반기에 반드시 내 집 마련을 한다는 계획을 잡고 지금부터 매물을 알아봐야 합니다. 특히 가격이 많이 하락한 단지를 주목하세요. 급매가 있으면 빨리 매수해야 할 것입니다. 청년, 신혼부부 중 신생아 특별공급에 도전할 분들은 미리 공공분양 특공이나 각종 특공 계획을 확인해야 합니다. 분양가가 높아졌기 때문에 묻지마 청약은 대출 등 자금 문제로 섣불리 도전했다가 포기하게 될 확률이 높습니다.”

금리 인상, 물가 상승 여파로 국내 전반적으로 경기가 침체한 가운데, 내년 부동산 시장 향방은 어떻게 될까. 최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수는 집값이 많이 하락한 내년이 무주택자에게 내 집 마련의 기회가 될 것이라고 강조했다. 최 교수는 “수도권 인허가 및 착공 물량이 지난 20년 이후 가장 적은 수준으로, 하반기 이후 공급 부족 현상이 나타날 것”이라며 “기존에 가격이 많이 떨어진 수도권 신축 단지, 또는 기존 아파트 중에서는 1기 신도시 재건축 선도아파트 등을 유심히 살펴봐야 한다”고 했다.”

―내년 주택 시장 매매가격과 전세금 변동률, 얼마나 예상하는지?
“내년 집값은 1% 상승하거나 보합 수준이 될 것으로 전망한다. 특히 상반기에는 오름세가 저조하고 하반기로 갈수록 다소 상승할 것으로 예상한다. 미국에서 기준금리를 내린다는 전망이 나오지만 이는 하반기쯤 서서히 낮아질 것이란 관측이 높다. 금리가 하락하는 하반기, 지속된 입주 물량 및 인허가·착공 물량 부족으로 공급이 부족해 집을 구입하기 어려울 것으로 전망된다. 이 때문에 매매가격과 전세금이 하반기부터는 동반 상승할 가능성이 높다. 단, 지방의 경우 물량이 많기 때문에 하반기에도 보합세를 유지할 전망이다.

전세금은 매매가격보다 더 높은 상승률을 보일 전망이다. 최대 3%쯤 오를 것으로 예상한다. 최근 전세사기 등으로 비아파트에 대한 전세 기피 현상이 내년에도 나타나 수도권은 아파트 전세 수요가 증가할 것으로 예상한다.”

―무주택자들이 내년에는 내 집 마련에 나서야 한다고 강조했는데, 적기는?
“늦어도 2024년 상반기까지는 내집마련을 하는게 좋을 것 같다. 공급부족 때문에 분명 하반기부터 반등이 시작될 것인데, 서울은 몇 년 동안 계속 공급부족 현상이 나타나 가격이 가파르게 올랐다. 최소 내년 상반기까지는 구입해야 한다. 무주택자 가운데 청년, 신혼부부, 신생아 부모 등은 청약을 준비해도 좋다.
최근 저출산 문제해결을 위한 청년, 신혼부부, 신생아 특공이 급격하게 증가하고 대출 조건이나 청약 자격 조건이 모두 유리해졌다. 결국 청약을 하는 것이 큰 부담없이 내집을 빨리 마련할 수 있는 기회라고 생각한다. 일반 무주택자들은 특별공급이 줄어 청약 당첨 확률이 줄었다. 따라서 기존 전세금에 일부 대출을 받아 기존 아파트를 매입하는 것이 더 나을 수도 있다.”

―2024년 주목할 만한 지역은?
“서울의 경우 신속통합기획이 진행되는 재개발·재건축 입주권이나 일반분양 물량, 1기 신도시 선도사업지구 매물을 노려보는 것이 좋다. 서울 재개발·재건축의 경우 압구정, 목동, 여의도, 잠실, 동부이촌동, 한남동, 성수동 지역이 유망하다. 나머지 지역은 주변 시세를 잘 비교해보고 매입해야 한다.
만약 내년 규제 완화가 이뤄져 소형 오피스텔이 주택 수에서 제외된다면 오피스텔 상품도 주목을 받게 될 것이다.
오피스의 경우도 주목해볼만 하다. 오피스는 당분간은 광화문(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD) 권역에서는 가격이 고공행진 할 것으로 예상한다. 수도권 외곽이나 지방 사옥으로 젊은 MZ세대가 취업하지 않으려는 경향 때문에 IT기업 등이 서울 핵심지로 몰리고 있기 때문이다.”

―2024년 부동산 시장에 영향을 미칠 최대 변수는?
“물가 상승 및 자금 시장 경색 문제다. 당장 주택 매매가격과 전세금에 영향을 미치는 공급부족 국면이 예정된데다 이 상황에서 원자재값마저 상승하면, 지방 재건축 및 분양 시장에 악영향을 줄 수밖에 없다. 또 이로 인해 최근 부실 뇌관으로 떠오른 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대란이 실제로 발생할 가능성도 적지 않다. 이런 위험 요소들은 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.”
/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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