[2024 부동산 시장 전망] 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 “내년 집값 지역별 양극화 심화…평균 1% 오를 것”

“내년 부동산 시장은 전반적으로 올해보다 상승세이지만, 지역별로 양극화가 크게 벌어질 것으로 전망합니다. 지난 몇 년간 집값이 크게 올랐지만, 여전히 부동산 시장에는 대기 수요가 풍부해 상승 여력이 있습니다. 일각에선 시장 침체, 또는 연착륙을 논하는데, 이런 현상은 특정 지역에만 나타날 것으로 예상합니다. 내년에는 집값 양극화를 해소하는 것이 더 중요한 과제가 될 것입니다.”

금리 인상, 물가 상승 여파로 지난해부터 부동산 시장은 침체 국면을 맞고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “내년에는 집값이 바닥을 찍고 점차 회복해 평균 1% 오를 것”으로 전망했다. 다만 오르는 지역만 오르고, 입지가 열악한 곳은 하락하는 양극화 현상이 두드러질 것으로 관측했다. 땅집고가 이 연구위원에게 2024년 집값 향방을 물었다.

―내년 집값이 오른다고 예측한 이유는?

“내년 전국 주택 매매가격 변동률은 1% 정도 상승할 것으로 예측한다. 최근 서울에 분양가가 높은 사업지에서도 청약 경쟁률이 높게 나온다. 주택 구매 수요가 높다는 것을 알 수 있다.

이 때문에 집값은 상승할 전망이다. 그런데 지역별로 집값 상승 양상이 다르게 나타날 것으로 예상한다.

서울은 서울 내에서 핵심지 위주로 상승할 것으로 본다. 수도권 역시 핵심 지역만 오를 전망인데, 서울보다는 다소 늦은 하반기쯤 상승할 것으로 예상한다. 지방은 소폭 하락하거나 보합으로 전망한다. 지방내에서도 광역시 등은 일부 지역만 상승할 전망이다. 매매가격과 연동되는 전세금도 마찬가지로 서울은 1~3%수준으로 오르고 지방은 1%대 상승에 그치는 지역별 양극화가 심화할 것으로 판단한다.”

―집값이 상승한다면, 그 시점은 언제쯤일지?

“집값 회복 시점은 내년 하반기로 예상한다. 주요 중심지들은 2023년에 전고점을 회복했다. 기타 지역들은 보다 늦은 시기인 내년 하반기쯤 전고점을 향해 오를 전망이다.”

―내년 무주택자는 집을 사야 할까, 더 기다려야 할까?

“무주택자는 본인의 경제 여력이 될 때 집을 사는 것이 좋다. 집 살 돈을 쌓아놓고 저점에 매수해서 실거주도하고 차익도 보겠다는건 어렵다. 청약 점수 쌓고 청약 넣는 것을 1순위로 하고 그 와중에 기존 주택 매입 가능 여력이 있다면 매물도 쭉 보러다녀야 한다. 획기적인 방법은 없다. 집은 투자나 투기수단이 아니다. 1주택자라면 특히 더 그렇다. 감당 가능한 범위의 대출을 끼고 적절한 금액대의 집을 사서 대출도 갚고 저축도 하다가 다시 옮겨가는 것이 최선이다.”

―내년 주목해볼 만한 부동산 상품은?

“재개발·재건축 매물이다. 장기적으로 보유할 여력이 있다면, 현 상황에선 재개발·재건축 입주권을 노려보는 것도 괜찮다.
주의할 점은, 고금리가 지속되는 시점에선 조급하게 투자처를 찾지말고 보류하는것도 옵션이라는 것이다. 정비사업지 매물은 장기적으로 보유해야 하는데, 일반인들이 장기 투자를 하기 어려운 경우가 많기 때문이다. 고금리때는 정기적금 넣어놓고 추가기회를 기다리는 것이 시장 불확실성에 대처하는 정석적인 방법의 하나다.”

―내년 부동산 시장을 위협하는 리스크 세 가지를 꼽는다면?

“금리, PF시장, 정비사업 규제완화 등이다. 지금은 미국 기준금리 변수가 가장 크고, 물가와 자금시장 경색도 금리에 연동돼 끌려가는 상황이다. 언제 리스크가 해소될 지 알 수 없기 때문에 내년에도 이 세 가지가 위험 요인이 될 전망이다.

―부동산 정책, 내년에는 어떤 부분에 포커스 맞춰야 하나?

“당분간은 지역별, 입지별 양극화가 심화할 것이기 때문에 양극화를 해소하는 것이 중요하다. 집값이 너무 올라 집을 살 사람이 없다는 이야기는 현실과 맞지 않다. 기존에 집을 보유했던 사람들이 집을 팔고 대출 받아 더 넓은 집으로 이사하려는 경우가 적지 않고, 청약 경쟁률을 살펴보면 무주택자의 주택 구입 의지도 높은 편이다. 또 미국 기준금리라는 외부 요인이 강력하기 때문에 국내 정책을 바꿔서 이 영향력을 상쇄하긴 어렵다고 본다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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