[양도세 대가가 말하는 피 같은 내 돈 지키는 절세 비법 ②]
"1년에 부동산 2번 이상 거래 할 때는 연도를 달리 해야 절세 가능”

[땅집고] “단 40일 차이로 세금 10억원을 줄일 수 있었던 사실을 알게 된다면 어떤 기분이겠습니까. 양도 시기에 따라서 세금이 수십억원씩 차이가 날 수 있습니다. 양도하기 가장 좋은 적기가 언제인지를 전문가와 함께 판단해야 합니다.”

‘양도세 대가’로 불리는 안수남 세무사는 “세법에서는 양도 시기를 신중하게 선택하는 것이 굉장히 중요한 지점”이라고 강조했다. 매해 세법이 개정되는데, 올해 팔면 올해 세법을 적용받고 내년에 팔면 내년 세법을 적용받기 때문에 단 며칠 차이로 납부 세액에 큰 차이가 벌어질 수 있다는 것이다.

일례로 지난해와 올해 가장 크게 달라진 세법으로는 ‘증여취득세 과세표준’이 있다. 지난해까지는 증여하면 증여취득세 과세표준이 시가 표준액을 적용됐지만, 올해 7월부터는 시가인정액을 적용한다. 올해 세법상 과세표준이 바뀌면서 증여세가 오르게 된 것이다.

이 밖에도 알아두면 좋은 부동산 절세 방법에는 어떤 것들이 있을까. 조선일보가 주최한 2023년 제태크 박람회 강연에서 안수남 세무사가 공개한 안타까운 과세 사례와 양도세 절세 비법에 대해 정리해봤다.

먼저, 재개발 재건축 조합원 입주권 양도 사례다. 조합원 입주권을 양도할 시 ‘관리처분계획인가일(관처일)’ 이전에 팔아야 한다는 것이다. 관처일 이전은 부동산, 관처일 이후에는 입주권으로 간주하는데, 이를 기준으로 세금이 크게 달라진다. 장기보유특별공제(장특공)도 관처일 이후에는 받을 수 없어 세금이 두 배 세 배까지 차이가 난다.

안 세무사는 반포 소재의 유명 아파트를 사례로 들었다. 1가구 1주택 재건축 주택을 양도한 B씨와 C씨의 사례였다. B씨의 경우 2005년 3월에 해당 아파트를 6억원에 취득 후 2018년 3월 26억원에 양도했다. C씨는 2005년 7월에 6억5000만원에 취득했고, 2028년 7월 27억원에 양도했다.

B와 C씨 모두 보유기간과 양도차익이 같지만, 세액에서는 충격적인 차이가 발생했다. B씨의 양도세는 8000만원에 불과했지만, C씨의 양도세는 무려 8억원이 부과된 것. 그 이유가 바로 관처일(사업시행인가일)에 있다.

이 아파트의 재건축 사업시행인가일은 2005년 5월이었는데. B씨는 그 이전에 팔면서 주택 신분으로 취득일부터 양도일까지의 보유기간을 인정받고, 장기보유특별공제를 받아 세액이 적게 나왔지만, C씨는 그 이후에 팔면서 입주권을 판 것으로 간주해 비과세, 장특공 모두 적용받지 못해 높은 세금을 부과받게 된 것이다.

과수원을 양도하면서 양도 시기를 잘 맞추지 못해 10억원의 세금을 더 낸 사례도 있다.

당시 A씨는 과수원을 양도가액 74억원에 매수인에게 양도했다. 마음이 급했던 매수인은 양도 계약일인 2016년 11월 20일, 계약과 동시에 잔금을 치렀다. 양도 계약을 마친 A씨는 양도세로 34억원을 부과받았다.

문제는 2016년 12월 2일 세법 개정으로 2017년 1월 1일 이후 비사업용토지도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있게 됐다는 점이다. 장기보유특별공제를 적용했다면 A씨는 약 24억원에 달하는 세금만 내면 됐다. 이 사실을 뒤늦게 알게된 A씨는 방법을 찾아보려고 애썼지만, 신고를 되돌릴 수 없어 마음고생을 크게 치렀다.

안 세무사는 “만약 매도인이 이 사실을 알고 잔금을 치르는 데까지 40일만 시간을 늦췄어도 10억원의 세금을 줄일 수 있었다”면서 “세무사를 단 한 번이라도 찾아갔다면 막을 수 있었던 안타까운 사례”라고 했다.

안 세무사는 상가나 공장을 양도하는 경우 특약 사항에 ‘포괄양도양수’를 기재하는 것도 경계해야 한다고 짚었다. 세법적으로 전문가가 판단해야 할 난해한 사항이라는 것이다.

안 세무사는 “포괄양도양수가 아닌 경우 건물 양도분의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부할 필요가 없는데 괜히 계약 시 포괄양도양수를 기재했다가 부가세를 추징당하는 사례가 있다”면서 관련 전문가의 판단을 듣고 신중하게 쓸 것을 권했다.

양도를 앞둔 경우, 꼭 알아두어야 할 절세 전략에는 어떤 것들이 있을까.

안 세무사는 1년에 부동산을 2번 이상 거래할 시 해를 달리하는 것이 매우 좋은 절세 방법이 될 수 있다고 설명했다. 모두 이익이 나는 경우라면 양도소득이 한 해에 합산과세되어 세금이 늘어날 수 있기 때문이다.

반면, 양도차손이 발생한 부동산이 있는 경우라면 같은 해에 양도하는 것이 절세에 도움이 될 수 있다. 양도차손과 차익을 함께 통산할 수 있기 때문이다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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