[땅집고] 최근 인천시에서 재개발 구역 33개를 동시에 후보지에 올리면서 난립 우려가 나오고 있다. 인천시와 각 구의 예산이 한정적인 만큼 모든 구역에서 재개발 추진 비용을 전부 조달하기 어렵다. 게다가 최근 공사비 인상 등으로 추후 분담금을 낼 여력이 있는 지역이 많지 않을 것으로 예상된다.
지난 13일 인천시에서 2023년 제2차 재개발사업 후보지 33개 구역을 선정했다. 후보지로 선정된 구역은 ▲중구 1곳 ▲미추홀구 6곳 ▲남동구 9곳 ▲부평구 8곳 ▲계양구 3곳 ▲서구 6곳 등이다.
후보지로 선정된 구역은 구청장이 정비계획 입안을 위한 절차를 진행할 예정이며 재정 및 지역여건 등을 감안해 정비계획 용역 착수 시기도 구청장이 정한다. 인천시는 구역 한 곳당 정비구역 지정을 위한 용역비 5억~7억원 정도 지원할 예정이다. 인천시에서 50% 각 구에서 50%를 지원한다.
이번 발표로 인천의 재개발 후보지가 10곳에서 43곳으로 늘어났다. 인천시는 지난 6월 후보지를 10곳만 지정됐다는 불만을 고려해 이번에는 후보지 선정 구역 개수를 미리 제한하지 않았다고 했다. 인천 재개발 사업지는 현재 재개발이 추진 중인 곳까지 더해 총 123곳이다.
하지만 사업 추진 전부터 재개발 사업이 가능한지에 대한 우려가 나오고 있다. 지자체 예산이 한정적인 만큼 대다수 지역에서 구역 지정을 위한 용역을 하는데까지만 시간이 오래 걸릴 것이라는 주장이다.
인천은 지난 10월 1차 재개발 후보지 10개 구역을 발표했다. 하지만 이 중 정비계획 수립을 마친 곳은 단 한 곳도 없다. 지난 1차 후보지로 선정된 구역 중 일부는 구청 예산이 확보되는 2024년 초 용역비 지원을 받아 정비계획 수립을 위한 용역업체와 계약을 체결할 예정이다. 하지만 나머지 구역은 언제 용역을 실행할 수 있을지도 미지수다.
정비업계에서는 인천시가 서울시의 상황을 답습할 수 있다고 우려한다. 서울시는 재개발방식으로 신속통합기획을 추진하겠다고 발표한 1·2차 후보지가 46구역이다. 1차 후보지(21개 구역)를 발표한 지 2년이 지났지만, 아직도 정비계획 수립을 완료한 곳이 한 곳도 없다. 김 소장은 “당초 서울시에서 신속통합기획을 통해 정비구역 지정기간을 5년에서 2년으로 단축하겠다고 예고했으나 아직 단 한곳도 없다”며 “인천시도 서울시의 상황과 별반 다를 바 없을 것”이라고 했다.
늘어난 사업비도 사업 추진 걸림돌로 지적된다. 설령 재개발 구역으로 선정된다고 해도 최근 공사비가 오른만큼 조합원들이 내야할 분담금이 커지면서 사업 추진이 어려울 것이란 전망이 나온다. 현재 추진 중인 재개발 구역 80곳 중 착공조차 하지 못한 곳은 40곳이다.
김 소장은 “재개발 사업의 경우 84㎡ 기준으로 1인당 분담금을 4억원 이상 내야 한다는 게 기정사실화됐다”며 “일부 입지가 좋은 위치의 재개발 구역은 인근 아파트 시세를 따라 오를 것이란 기대감에라도 추진하지만 아직 검단만 해도 신축 단지를 5억원대에 분양하고 있어서 4억~5억원 가량의 분담금을 감수하고서라도 재개발 추진하려는 토지등소유자들이 많지 않을 것”이라고 했다.
이 때문에 토지등소유자에게 사업 동의서를 징구하는 과정에 난항이 있을 것으로 예상된다. 후보지 공모에는 토지등소유자 10% 동의로 제안서를 공모할 수 있었다. 본격 재개발 구역으로 지정되려면 토지등소유자 3분의 2 이상, 토지 면적 2분의1 이상의 동의가 필요하다. 만약 2년 이내 정비계획 입안이 되지 않을 경우 혹은 토지등 소유자 30% 이상이 반대할 경우 재개발 후보지에서 제외된다.
김 소장은 “최근 부동산 경기와 오른 사업비를 감안했을 때 사업을 긍정적으로 전망하는 토지 소유자가 드물 것”이라며 “재개발 구역은 노후 빌라가 많고 연령대가 높은 소유자가 많은데 이들로부터 재개발 동의서를 걷기에도 쉽지 않을 것”이라고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
▶ 2050년엔 노인 인구가 40%? 초고령화로 실버 주거시설이 뜬다! 시니어 하우징 개발 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인