[양도세 대가가 말하는 피 같은 내 돈 지키는 절세 비법 ①]
"다가구 주택, 15억원에 팔았다가 양도세만 10억원 낸 이유는 '옥탑방 확장'"

[땅집고] “세금을 잘못 신고하면 재산을 가지고 있다는 사실이 재앙으로 돌아옵니다. 최악의 경우 전체 양도금액의 75%를 세금으로 낸 사례도 있습니다. 계획만 잘 짰다면 안 내도 되는 세금을 몇억원씩 더 내야 한다면 얼마나 억울하겠습니까.”

안수남 세무법인 다솔 세무사는 “양도소득세는 양도소득세 계산을 포기하는 세무사가 나올 정도로 세법 체계가 어려운데, 특히 세금 부과 체계가 소득 금액에 비례하지 않고, 예측 가능하지 않은 측면이 크다”면서 이같이 밝혔다.

이어 그는 “일반 납세자가 비과세 대상인 줄 알고 팔았다가 중과세를 맞으면, 세금이 수십 배로 늘어나는 상황이 발생한다”면서 “납세자 본인에게 맞는 과세 계획을 짜는 것이 매우 중요하다”고 강조했다.

안수남 세무사는 세무사들이 쳐다보기도 싫어한다는 ‘양도세’ 분야에서 대가로 불릴 만큼 양도세 절세에 능한 세무사다. 그가 매년 출판하는 ‘양도소득세 실무’는 세무사들 사이에서도 꼭 읽어야 하는 필독서로 통한다. 조선일보가 주최한 2023년 제태크 박람회 강연에서 안수남 세무사가 공개한 안타까운 과세 사례 다섯 가지와 양도세 절세 노하우에 대해 정리해봤다.

첫 번째는, 수원시 소재에 있는 종친회 소유 선산이 2016년 공익사업에 수용된 A씨의 사례다. A씨는 수용되면서 받은 양도차익에 따른 양도세 15억원을 자진납부했다. 하지만 안 세무사에 따르면 A씨는 법인 승인만으로도 세금을 아예 내지 않을 수 있었다.

안 세무사는 “종중이나 종교단체는 비법인사단이지만 법인으로 승인 가능하기 때문에 A씨가 법인으로 이를 신고했다면 법인세를 비과세 받을 수 있는 경우였다”면서 “만약 5년 이내에 이 사실을 알았다면 경정청구를 통해 세금을 다시 돌려받을 수 있었지만, 안타깝게도 A씨가 세무사를 찾은 시기는 이미 6년이 지나버린 상태라 세금을 단 한 푼도 돌려받지 못했다”고 했다.

두 번째는 오피스텔 과세 사례다. 안 세무사는 가장 안타까운 과세 사례가 많이 등장하는 게 오피스텔이라고 했다. 안 세무사는 “오피스텔이 주택인지 아닌 지를 두고 헷갈리는 사람들이 많다”면서 “오피스텔 중에서도 2020년 8월 이후 분양받은 오피스텔 중 재산세를 주거용으로 내는 오피스텔의 경우 주택 수에 포함된다”고 했다.

안 세무사는 45억원에 주택을 양도하고 오피스텔 보유로 양도세 10억원을 추징받은 사례를 제시했다. 일반사업자로 등록해 부가가치세를 신고한 오피스텔을 주거용으로 사용한 사실이 세무 공무원에게 적발된 경우다.

안 세무사는 “고액 아파트나 오피스텔을 매매하는 경우, 세무 공무원이 방문 조사를 나올 가능성이 크다”면서 “주거용으로 사용했다는 사실이 적발되면 주택 수에 포함되기 때문에 주거용 오피스텔을 보유하는 데 신중해야 한다”고 조언했다.

세 번째는 다가구 주택 요건에 어긋났다는 이유로 세금을 부과받은 사례다. 다가구 주택 요건이라 함은 3개 층(지하층 제외), 19가구, 660㎡ 이하라는 기준을 충족해야 하는데, 특히 층수를 위반해 세금 폭탄을 받게 되는 상황이 잦다.

일례로 80대 노인이 다가구 주택을 15억원에 팔았다가 양도세만 10억원을 부과받은 사례가 있다. 옥탑 월세를 더 받기 위해 평수를 늘렸다가 4층으로 간주해 다가구 주택 요건에서 벗어나게 된 것이다. 법적으로 전체 건축 면적의 8분의 1을 넘는 옥탑방은 하나의 층으로 본다. 월세 몇십만원 더 받으려다 10억원에 달하는 세금을 내게 된 것이다.

안 세무사는 “옥탑을 확장해둔 상태라면 팔기 전에 꼭 원상 복구하고 파는 것을 잊지 말아야 한다”면서 “실질적인 복구가 아니라 형식적인 복구만 했다가 걸리면 세금 폭탄 맞게 된다”고 강조했다.

네 번째는 주택이나 분양권을 단기 양도했다가 중과세를 맞은 경우다. 재건축 전 상가를 보유하다 준공 후 2년 미만 보유로 중과세를 적용받은 경우와 30년 보유한 나대지에 주택을 지어 2년 미만 거주하다 양도해 중과세를 맞은 경우가 대표적이다. 안 세무사는 “2년 안에 팔게 되면 단기 양도에 걸려 안될뿐더러 세율이 최대 60%까지 뛴다”면서 “양도 전에 전문가를 찾아 보유 기간을 채웠는지 꼭 확인할 것을 권한다”고 했다.

안 세무사는 양도세 절세 전략에 대해서도 설명했다. 안 세무사는 “고가 주택인 1가구 1주택은 꼭 2년 이상 거주하고 팔아야 한다”면서 “만약 실거주하기 어려운 경우라면 상생임대주택 제도를 활용하라”고 했다. 상생임대주택 요건을 충족하면 2년 거주요건을 충족한 것으로 보고, 장기보유특별공제 특례 적용을 위한 2년 거주요건도 면제해주는 마치 ‘선물’ 같은 혜택이기 때문이다.

아울러 부동산을 양도해 현금으로 주지 않고 증여 후 양도를 하는 방법도 알아둘 것을 권했다. 이 방법을 사용하면 증여세는 부담하되 양도소득세를 물지 않을 수 있고, 소득분산으로 인해 적용세율이 낮아지기 때문이다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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