[땅집고] 분당·일산 등 노후한 1기 신도시와 원도심을 재정비하는 ‘1기 신도시 특별법’이 최근 국회 본회의를 통과했다. 1기 신도시 특별법은 낡은 신도시 아파트 용적률을 최대 500%까지 높이고, 안전진단을 면제하는 등 재건축 규제를 완화하는 내용이다.

1기 신도시 대장 격으로 불리는 '분당신도시'에는 30년 차가 가까워지는 아파트를 중심으로 30% 넘게 빠진 하락 거래가 속속 나타나고 있다. 성남시 분당구 300가구 이상 단지를 기준으로, 최근 2개월 이내 거래 사례를 조사했다. 수내동, 정자동 등 학원가들이 몰려있는 동네는 30평대 매물 거래가 적었고, 준공 30년 차가 가까워진 아파트는 20평 미만 소형 평수들이 낮은 가격으로 하락 거래되는 사례가 상당수다.

7위는 성남시 분당구 정자동 한솔마을 주공4단지아파트다. 이 단지는 1651가구로, 10평대 소형 평형대만 있는 단지다. 1994년 준공했다. 용적률은 148%다. 이 단지 17평은 2021년 9월 8억4000만원에 거래됐지만 올해 11월 6억4000만원에 거래됐다. 최고가 대비 23% 떨어졌고 2억 내린 가격이다. 이 단지는 한솔초등학교가 맞붙어 있다. 수인분당선·신분당선이 지나는 정자역은 도보 17분 거리에 있다. 학군이 좋다는 평가를 받는 수내, 정자 학원가를 이용할 수 있지만 아쉬운 점은 집이 좁다는 점이다. 이 단지 최대 면적이 61㎡다.

6위는 성남시 분당구 서현동 효자촌동아아파트다. 이 단지는 648가구로, 1992년에 준공했다. 30살이 넘은 단지다. 이 단지 22평 3층이 2021년 4월 9억8000만원에 거래됐다. 올해 11월 5층 매물이 7억3000만원에 거래됐다. 최고가 대비 25% 하락했고, 2억5000만원 빠진 가격이다. 이 단지는 서현역과는 도보 25분 정도 걸린다. 입주민들은 단지 바로 앞에 광역버스 정류장이 있어 서울로 나가기 용이하다고 전했다. 판교IC를 지나는 광역버스 배차간격이 10분대로 짧은 점이 장점이다.

5위는 성남시 분당구 정자동 정든동아2단지다. 이 단지는 706가구로 1995년 준공했다. 이 아파트 20평, 11층 아파트가 2021년 8월 8억8000만원에 최고가 거래됐으나 올해 10월, 14층이 6억5000만원에 매매 계약됐다. 최고가 대비 26%떨어진 가격이다. 2억6000만원 떨어졌다. 입주민에 따르면 정자역까지는 1.7km 떨어져 있어 마을버스를 10분 정도 타야 역에 도착할 수 있다. 강남역까지 가는 서울광역버스를 탈 수 있는 정류장이 도보 8분 거리에 있다. 강남역까지 1시간 10분 정도 걸린다.

4위는 성남시 분당구 야탑동 매화마을공무원2단지다. 이 단지는 1995년 준공한 29년 차 단지로 1185가구다. 2021년 10월 이 단지 25평 17층 매물이 9억8000만원에 거래됐지만 이 단지 15층이 올해 10월 6억9800만원에 매매 계약됐다. 최고가대비 29% 하락했다. 이 단지는 수인분당선 야탑역까지 버스를 타고 10분 정도 가야하며 걸어서는 14분 걸린다. 이 단지는 리모델링 예정 아파트다. 입주민에 따르면 이 단지는 ‘주차난’이 심하다는 단점이 있다.

3위는 성남시 분당구 판교동 판교원12단지힐스테이트다. 이 단지는 428가구로 2009년 준공했다. 이 단지 44평 7층 매물은 2022년 5월 16억8000만원에 거래됐으나 올해 11월 10억4000만원에 8층 매물이 매매 계약됐다. 최고가 대비 38% 하락했다. 이 단지 44평 올해 전세계약 최고가가 11억원이다. 최근 거래된 매매가격이 올해 5월 거래된 같은 평형대 전세가격보다 낮은 것. 일각에서는 가족 간 특수거래라는 추측도 나온다. 이 단지 역과는 조금 멀다. 신분당선 판교역까지 버스를 타고 15분 정도 버스를 타고 나가야 한다. 배정초등학교인 낙생초등학교도 도보 15분 거리에 있다.

2위는 성남시 분당구 야탑동 장미1단지동부아파트다. 이 단지는 총 1134가구로 2022년 2월, 32평 10층 매물이 13억2500만원에 거래됐지만 올해 11월 이 단지 13층 매물이 8억원에 거래됐다. 입주민에 따르면 야탑역과 가까워 판교로 출퇴근이 용이하다. 야탑역까지 도보 15분 거리다. 이 단지는 초품아 단지로, 야탑초등학교가 도보5분 거리에 있다. 다만 분당내에서 수내, 정자동과 비교했을때 학군이 다소 아쉽다는 평가도 나온다.

1위는 성남시 분당구 구미동 무지개4단지주공 아파트다. 이 단지는 563가구로 1995년 준공했다. 2021년 10월 이 단지 24평 9층 매물이 9억6000만원에 거래됐지만 올해 11월 13층이 5억4000만원에 거래됐다. 4억2000만원 떨어졌고, 최고가 대비 43% 하락한 가격이다.

이 단지는 현재 리모델링으로 이주를 완료한 상태다. 이 단지는 배정초등학교인 불곡초등학교와 가깝다. 도보 5분 거리에 있다. 분당서울대병원과는 차량으로 10분내에 이동이 가능하다. 실거래가 플랫폼 호갱노노에 따르면 이 단지는 분당구 구미동에서 최근 3개월 기준 거래가 가장 많은 단지로 꼽혔다. /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

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