[땅집고] “인터넷이 발달하기 시작한 것을 기점으로 리테일 시장이 판도가 달라졌듯이, 코로나 팬데믹을 기점으로 오피스 시장의 양상이 크게 변화할 것입니다.”

제이알투자운용이 지난 15일 오후 4시 여의도에서 기자 간담회를 열고 ‘국내외 상업용 부동산 현안 분석’에서 이 같이 밝혔다.

장현석 제이알투자운용 대표이사는 “리츠 시장이 금리변동, 환율변동 등 외생적 변수 때문에 터널 속에 있지만 우량 자산을 통해 어려움을 극복해내고 있다”며 “향후 미국 금리가 낮아질 것이란 전망도 나오면서 향후 더 나은 운영 결과를 가져올 것으로 기대한다”고 밝혔다.

■“뉴욕도 공실률 천차만별…공실 나는 건물만 난다”

제이알투자운용은 해외 오피스 시장 현안 분석에서 “코로나 이후 미국 오피스 시장 회복 지표를 살펴보면, 코로나 전을 100으로 했을때 각 산업별로 회복 속도가 다르다”며 “관광업, 등은 코로나 이전보다 더 나은 수준으로 회복했다”고 밝혔다.

발표를 맡은 문성제 이사(리츠사업1팀장)는 “미국 뉴욕의 오피스 시장은 특히 코로나 팬데믹 직후 기준으로 전반적으로 회복세”라며 “뉴욕은 팬데믹 이전 대비 20% 포인트 증가한 50% 수준을 기록하고 있다”고 했다. 산업별로 금융 및 법률 서비스 부문의 오피스 복귀 속도가 높고 해당 산업 비중이 큰 뉴욕은 미국 내 다른 도시들보다 빠른 회복 양상을 보였다고 분석했다.

하지만 미국 전체를 놓고봤을 때는 지역적으로 공실률 양상이 달랐다. 다른 지역의 오피스의 경우는 코로나 팬데믹 이전의 절반도 안 되는 수준으로 회복세가 더뎠다. 뉴욕의 공실률은 팬데믹 이전 대비 62.3% 정도 회복했지만, 샌프란시스코는 55.6%, 실리콘밸리는 45%로 절반 정도만 회복했다.

뉴욕 내에서도 공실률이 다르게 나타났다. 맨하탄은 20%대, 대중교통 여건이 좋은 미드타운 또는 신축 빌딩 등은 공실률이 10%대에 그쳤다.

문 이사는 “공실이 나도 특정 건물에만 집중되는 양상”이라며 “뉴욕 전체 건물의 33%가 총 공실의 88%를 차지하고 있다”고 밝혔다. 맨하탄 상급지(Class A) 오피스 실효임대료는 1평방피트당 69.01달러로 전년 대비 7.2% 상승(2023년 1~3분기 누적)했지만 하급지(Class B·C) 오피스는 같은 기간 하락세를 기록해 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났다.

건물의 상태, 지역에 따른 오피스 시장 양극화는 향후 더 심화할 것으로 전망했다.

■ 미국 주4일 보편화…산업별·지역별 공실 격차 심화할 것

문 이사는 미래 오피스 시장을 전망하면서 “어떤 산업 종사자가 어느 도시에서 일하는지 잘 살펴봐야 한다”고 강조했다. 이어 “미국은 이미 주4일 근무가 보편화했다”며 “월요일에서 금요일 중 화, 수, 목만 출근하고 월요일과 금요일은 재택하는 비율이 높다”고 했다.

2020년 이후 산업별 오피스 사용면적 변화를 분석한 결과 ‘확장’에 응답한 비율은 금융 서비스가 40%로 가장 높았다. 테크(24%), 미디어·엔터테인먼트 등은 오피스 사용면적 확장 비중이 현저히 낮았다. 미 동부의 경우 금융·공공·법률서비스 부분의 비중이 높고, 서부는 테크·미디어 업종의 중심지인데, 서부의 경우 재택 비중이 훨씬 높았던 것이다. 금융·공공·법률서비스 산업비중이 큰 뉴욕은 미국 내 다른 도시보다 빠른 회복 속도를 보였다.

문 이사는 “협업이 필수적인 직종일수록 출근율 회복 속도가 빨랐다”며 “업무가 명확하고 협업이 필요하지 않은 직종이 몰려있는 지역은 향후 오피스시장이 회복되기 어려울 전망”이라고 했다./김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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