[땅집고] 최근 새마을금고중앙회가 강남구 청담동 프리마호텔 개발사업인 르피에드청담 브릿지론 4600억원에 대해 9개월 연장을 승인했다. 업계에서는 르피에드 청담 용적률이 상향에 따른 사업성 개선이 브릿지론 만기가 연장된 결정적 요인인 것으로 풀이하고 있다.

‘르피에드 청담’은 시행사인 미래인이 서울 강남구 청담동 52-3·7 일대 대지면적 5462㎡(1652평) 규모의 프리마호텔 부지에 최고 47층 높이의 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 주상복합을 개발할 예정이었다. 미래인이 2021년 해당 필지를 4100여억원에 매입하면서 사업이 본격화했다.

미래인은 사업을 추진하기 위해 금융기관 26곳에서 총 4640억원 규모 브릿지론을 받았다. 일반적으로 브릿지론을 연장하기 위해 채권액 기준으로 대주단의 3분의 2 이상이 동의해야 한다. 하지만 브릿지론 4640억원 중 1800억원(39%)의 자금을 선순위로 대출했던 새마을금고가 만기 연장을 거부했다. 새마을금고중앙회는 지난 10월까지만 해도 르피에드 청담 사업성이 부족해 브릿지론 연장을 거부했다.

하지만 최근 새마을금고중앙회가 브릿지론 만기를 연장하기로 했다. 업계에서는 르피에드 청담이 서울시 시범사업에 선정돼 사업성이 커진 것이 만기 연장의 결정적 요인이 아니었냐는 분석이 나온다.

☞관련 기사 : "급한 불 껐다"…'르피에드 청담' 내년 5월까지 만기 연장

르피에드 청담은 지난 9월 서울시의 ‘도시건축 창의혁신 디자인 시범사업’에 최종 선정됐다. 작품은 희림종합건축사사무소와 오디에이(ODA)가 협업해 제안한 설계안으로 중층부의 독창적 디자인의 스카이가든과 공원형의 실내 ‘테라리움’을 조성한 것이 특징이다. 설계안이 변경되면서 호텔 105실을 배치할 계획이었던 안이 공동주택 29가구 오피스텔 54실로만 채우기로 했다. 전용면적별로 공동주택 74·83·100평형이 오피스텔에는 35·74·121평형이 들어선다.

서울시의 디자인 시범사업에 선정되면서 가장 크게 바뀐 것은 용적률이 많이 늘어났다는 점이다. 시범사업 당선작 특례사항에 따르면 당선작은 건축규제를 배제·완화해준다. 특히 높이 규제가 완화되는데 기존에는 80m 높이 제한이 있어 47층으로 짓기로 했으나 49층으로 높아진다. 기존 용도지역이 제3종 주거일반지역이 다수 면적이 있는데 준주거지역이 일반상업지역으로 변경되면서다. 당선안 기준으로 용적률은 599.8%로 기존 420%였던 것에 비해 사업성이 크게 개선된다. 미래인 관계자는 “혁신디자인 시범사업에 선정돼 층수를 49층으로 높이면 사업성뿐 아니라 분양성도 크게 개선될 것”이라며 “이렇게 되면 본 PF를 원활하게 실행할 수 있을 것”이라고 말했다.

다만 새마을 금고가 르피에드 청담이 이미 9월에 최종 당선작으로 선정된 이후인 지난 10월에도 만기 연장을 고민했던 만큼 이번 만기 연장에는 다른 요인이 있었던 것 아니냐는 의혹도 제기된다. 업계 관계자는 “최악의 경우 토지가 공매에 넘어가 매각된다고 해도 새마을금고가 대출 원금을 회수하지 못할 가능성은 낮다”며 “새마을금고중앙회가 사업성을 보수적으로 책정했다고 하더라도 만기 연장하는데 정부의 입김이 있었던 것으로 추측된다”고 했다.

시행사인 미래인은 1년 안에 서울시에 건축 인허가를 받는 조건으로 브릿지론 만기를 연장했다. 미래인 관계자는 “사업지의 용도지역을 변경하려면 지구단위계획 구역을 접수해서 결정고시를 받고 건축허가를 받게 되는데 시범사업의 경우 건축이나 심의사안들을 통합심의로 조금 더 빠르게 허가를 진행할 수 있다”며 “통합심의 접수 후 건축인허가까지 완료하는데 약 10~12개월 정도 걸릴 것으로 예상된다”고 했다.

용적률 상향에 따른 기부채납은 건물 내 공공공간 혹은 현금으로 이뤄질 전망이다. 다만 아직 확정되지는 않았다. 미래인 관계자는 “기존 역세권 특례화사업, 사전협상 제도를 할 때 기부채납 기준이 서울시 기준이 조례로 정해져있는데 이를 참조해 기부채납분이 정해질 전망”이라며 “공공기여분은 용적률 상향분의 50~60% 가량이 될 것으로 예상되는데 현금이나 공공시설 중 어떤 방식이 될 지는 확정되지 않았다”고 했다.

서울시는 르피에드청담(테라리움) 외에도 최종 선정 작인 6개 건축물에 대해 용적률을 시행령 최대용적률의 1.2배 수준으로 완화할 수 있도록 특례를 적용할 계획이다. 6개 당선작에는 ▲청담동 테라리움(프리마 호텔부지, 르피에드청담) ▲성수동 K프로젝트(성수 이마트 부지 크래프톤 사옥), ▲도화서길 업무시설(종로구 조계사 인근) ▲ 서울 트윈픽스(강남구 역삼동) ▲어반테이블(UrbanTable· 종로구 관철동) ▲ 테라스형 도심 녹화 주거단지(강남구 청담동) 등이 있다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

▶ 단 4일만 진행되는 땅집고 슈퍼위크 1일 100명 선착순 무료! 땅집고 부동산 콘서트 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인