[땅집고] 재건축 사업의 대못인 ‘재건축초과이익 환수제’(재초환) 개정안이 국회 국토위 법안소위 문턱을 넘은 가운데, 실질적으로 시장에 미칠 영향에 대한 업계 관심이 높은 상태다. 다만 업계에서는 면제 기준을 높이기는 했지만, 이중과세 등 진짜 현실은 반영하지 못한 ‘총선용 공수표’라는 혹평이 나오고 있다.

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최근 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법)과 재초환 개정안이 국회 국토위 법안소위를 나란히 통과했다. 현재 법사위 법안소위와 오는 8일 열리는 국회 본회의 통과만을 앞둔 상태로, 법안소위만 빠르게 진행하면 연내 통과도 가능하다.

재초환 개정안에 따르면 초과이익 부담금 면제 구간은 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 현재는 초과이익이 2000만원 늘어날 때마다 부과율이 10%포인트씩 최대 50%까지 높아지지만, 앞으로는 초과이익이 5000만원 늘어날 때마다 부과율이 높아진다.

이에 따라 현재는 초과이익이 1억1000만원을 넘으면 조합원이 이익의 50%를 부담금으로 정부에 내야 하지만, 앞으로는 3억3000만원을 넘어야 50%를 부담금으로 내야 한다. 지난해 9월부터 정부ㆍ여당은 면제 금액 1억원, 부과율 상향 구간도 7000만원으로 하는 방안을 추진했으나, 야당과의 협의 과정에서 소폭 줄었다.

보유 기간에 따른 공제 혜택도 신설한다. 재건축 대상 집을 20년 이상 보유하면 부담금의 70%, 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50% 감면받을 수 있다. 재건축 초과이익 환수제는 무분별한 아파트 재건축을 막고, 과도한 아파트값 상승으로 인한 위화감을 줄이기 위해 도입됐다. 아파트 재건축으로 발생하는 이익의 일부를 세금 형태로 정부가 환수하는 내용이다.

다만 업계에서는 ‘겉보기에만 그럴싸하고 핵심은 다 빠진 총선용 개정안’이라고 평가한다.

안 하는거보다는 낫지만, 미실현이익과세, 이중과세, 형평성 문제, 불합리한 산정방식 등 핵심은 그대로라는 것이다. 특히 장기보유자는 20년 이상 감면율을 70%로 더 높힌 점도 의아하다는 지적이 나온다. 애초에 투기세력 유입을 막겠다며 재초환이라는 제도를 만들었는데, 20년 이상 장기보유자마저 투기세력으로 본다는 것 자체가 앞뒤가 맞지 않기 때문이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “개정안대로라면 한 동네에서 20년 산 사람도 부담금을 내야 한다는 것”이라면서 “장기 보유자는 감면율 100%를 해주는 것이 맞다”고 했다. 이어 “다른 부분은 사실상 아무 것도 건들지 않았기 때문에 재건축 활성화 영향은 없을 것”이라면서 “총선 앞두고 어필에 그친 수준”이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “재초환이 감면되더라도 추가 분담금에 재초환이 더해지는 것이므로 이번 조정만으로 재건축 사업이 탄력받기는 쉽지 않다”고 했다.

애초에 재초환 제도 자체에 대한 의문도 꾸준히 나오고 있다. 재개발ㆍ재건축이 활발한 나라도 없지만, 재건축을 한다고 해도 미실현 이익에 대해 과세하는 나라는 한국밖에 없기 때문이다. 익명의 건설업계 관계자는 “재건축을 하면 임대주택이나 공원 등 기부채납도 해야 하는데, 거기에 또 부담금까지 내라는 ‘악법’”이라고 말했다.

아울러 또다른 재건축 활성화 대못으로 꼽히는 실거주 의무 폐지 법안은 국토위 법안소위를 통과하지 못했다. 분양가 상한제 주택 청약 당첨자들의 실거주 의무를 폐지하는 내용이다. 업계에서는 총선 등 국회 일정상 이번 국회 임기 내 통과 가능성도 낮아졌다고 보고 있다. 국회법상 연내 처리가 안되면 법안은 회기 종료와 동시에 자동 폐기된다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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