[땅집고] “공실이 있다고 해서 알아보면, 이미 임차 기업이 쓰기로 한 경우가 많습니다. 서울 오피스 시장은 여전히 견고하다는 말이죠. 기업들은 비싼 임대료를 내더라도 업무 효율성을 올리고, 우수한 인재를 확보할 수 있다는 점에서 프라임급(연면적 3만㎡) 오피스를 선호합니다. 임대료 상승세가 무섭게 오르는 이유죠.” (정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치팀장)
YBD(여의도권역), CBD(종로권역), GBD(강남권역) 등 서울 3대 중심 업무지구를 중심으로, 프라임급 오피스 선호도가 더욱 올라간다는 전망이 나왔다. 기업들은 높은 임대료를 부담하더라도 주요 업무지구를 벗어나지 않으려 하고, 이로 인해 임대료 상승 역시 불가피하다는 분석이다.
일각에선 고금리와 벤처캐피탈 투자 감소 등으로 인해 IT기업, 스타트업 어려움이 상당하다는 시각도 있다. 그러나 전문가는 공사비 인상 등으로 인해 신규 오피스 공급이 감소한 점이 시장에 더 직접적인 영향을 준다고 봤다. 오피스 시장 활성화가 지속된다는 말이다.
5일 글로벌 부동산 컨설팅사 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아(쿠시먼)가 발표한 ‘2023 오피스 테넌트 프로파일 보고서’에 따르면 2023년 3분기 기준 한국 오피스(A급 이상) 공실률은 3% 안팎으로 미국과 일본, 중국, 홍콩, 싱가포르 등 6개국 중 가장 낮았다. 공실률이 가장 높은 국가는 미국으로, 약 20%에 달했다.
이 보고서는 한국의 오피스 공실률이 낮은 이유로 ▲견고한 국내 성장률 ▲재택근무 축소 ▲양질의 오피스 선호도 등 3개 요인을 꼽았다.
IMF가 전망한 한국의 2024년 경제성장률은 2.2%다. 미국(1.5%), 호주(1.2%), 일본(1.0%), 독일(0.9%), 영국(0.6%) 등 보다 높은 수준이다.
분석을 맡은 정 팀장은 “주요 경제기구가 한국의 2024년 경제성장률을 소폭 하향하는 등 여전히 불확실성이 남아 있다”면서도 ”한국의 경제성장률은 빠른 회복탄력성을 보이고 있으며, 여전히 주요국 대비 높은 수준”이라고 설명했다.
영미권, 다른 아시아국가 대비 낮은 재택근무 선호도도 기업이 높은 임대료를 지불하는 배경 중 하나다. 최근 SK텔레콤, LG유플러스 등 주요 기업은 물론 IT 기업들은 줄줄이 재택 근무를 축소하거나 폐지했다.
한국은 주당 평균 재택근무 일수(0.4일)도 다른 국가 대비 낮다. 캐나다(1.7일), 영국(1.5일), 미국(1.4일) 등 영미권의 절반도 되지 않는다.
직원들이 집보다 회사에 머무는 시간이 길어지면서 공용 공간의 비중은 높아지는 추세다. 쿠시먼에 따르면 2010년 16%이던 사무실 공용면적 비율은 2020년엔 23%까지 올랐다.
최근 CJ대한통운과 카카오 엔터테인먼트, 현대제철은 무려 1만㎡ 이상 사무실을 찾아 이전했다. CJ대한통운은 종각역 인근 한 프라임급 빌딩에서 1만8000㎡(5445평) 규모 사무실을 확보했다. 넓고 쾌적한 휴게 공간, 회의실을 갖추기 위해 보다 넓은 사무실이 필요해진 것이다.
이러한 상황에서 신규 오피스 공급 여력은 매우 제한적이다. 2018년~2021년엔 신규 공급면적이 쏟아지며 기업들의 수요를 충족시켰다. 그러나 코로나19와 건축 원자재 가격 상승 등으로 인해 건설사들이 오피스 등 비주거용 건물을 짓기에 우호적인 상황이 아니다. 올 연말 공사를 마무리하려던 TP타워(여의도 사학연금공단 재건축) 역시 내년으로 준공을 미뤘다.
전문가는 높은 수요와 달리 공급이 줄면서 임대료 인상이 불가피하다는 전망을 내놨다. 서울 3개 업무 지구에선 오피스 임대료 상승이 더욱 가파르게 나타날 수 있다.
정 팀장은 “통상적인 기업의 오피스 임대차 기간(5년) 뒤에는 임대료가 현재보다 더욱 올라갔을 것”이라며 “기업이 체감하는 부담은 매우 클 수 있다”고 했다. 이어 “최근엔 임대료를 줄이기 위해 사옥을 사거나 실물자산 대신 지분을 매입하는 사례도 늘고 있다”고 설명했다.
/김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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