흔히 NPL(부실채권)은 불황을 먹고 성장한다는 말이 있다. 그래서 요즘 경기 침체와 고금리 시대를 맞아 개인 투자자에게 틈새 상품으로 주목받고 있다. 성시근 서울사이버대 부동산학과 교수가 펴낸 ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’는 NPL을 전혀 모르는 투자자라도 쉽게 이해할 수 있도록 기초 개념과 투자방법, 경매, 공매, 부실채권을 아우르는 풍부한 실전 사례를 담았다.

[땅집고 북스-나는 경매보다 NPL이 좋다] ⑤소액투자, 경매보다 NPL(부실채권)이 유리한 이유

[땅집고] 경매로 부동산을 매입할 경우 경기 상황에 따라 투자금 회수에 상당한 시간이 필요할 수도 있다. 세금 문제도 고려해야 한다. 주택의 경우, 2021년 6월 1일 양도분부터 1년 이내 단기 매매에는 양도차익의 70%, 2년 미만 단기 매매에는 60%를 양도소득세로 부과하기 때문에 대부분 경매 투자자들은 2년이 지나기를 기다린다. 그런데 2년 후 부동산 가격 흐름은 족집게 무당이라도 예측하기가 어려운 게 현실이다.

반면, 부실채권을 매입해 배당 수익을 올리려는 투자자라면 이런 측면에서 상당히 행복하다. 불과 몇 달 후 경매 낙찰가격은 충분히 예측할 수 있어, 마음 편하게 배당 기일만 기다리면 되기 때문이다. 기본적으로 단기투자 성격이 강한 부실채권 투자는 예측이 확실하고, 투자금 회수 기간도 짧다.

경매로 부동산을 낙찰받은 경우 추후 매각할 때 상당히 불리한 입장에 서게 된다. 낙찰가격이 만천하에 공개돼 매수자는 자신에게 유리한 협상을 하려 할 것이고, 공인중개사들은 중개 수수료를 넉넉하게 받으려고 난리다. “싸게 낙찰받으셨는데, 조금 깎아주시죠.” “중개수수료, 기대하고 있겠습니다.” 낙찰받는 데 도와준 것 하나 없는 사람들이 밥상 위에 숟가락을 얹으려는 형국이다. 정상 매도를 방해하는 분위기가 형성되어 있는 것이다.

그런데 부실채권을 매입해 경매로 낙찰받은 경우 정반대 상황이 펼쳐진다. 시세보다 높게 낙찰받았다는 것을 다 알기 때문에 “저, 이미 엄청나게 손해봤습니다”라고 배수진을 칠 수 있다. 감히 깎아달라는 둥, 수수료를 더 챙겨달라는 둥 하지는 못할 것이다. 말만 잘하면 거꾸로 중개수수료를 할인받을 수도 있다. 나중에 나올 내용이지만 부실채권 투자자는 배당투자, 유입투자, 자진 변제 투자, 재매각, 방어입찰, 차순위 매수신고 유도, 전환 무담보 채권, 대위변제 갭투자 등 다양한 방법으로 투자할 수 있지만 경매 입찰은 소유권 이전 이후 매각하는 방법뿐이다.

경매로 낙찰받은 투자자에게 인터뷰를 한다고 가정해 보자. “지금 이 순간, 제일 걱정되는 것이 뭔가요?” “양도세요.” 물론 세금이 국민의 4대 의무라지만 투자자는 한 푼이라도 세금을 덜 내기 위해 동분서주하는 것이 사실이다. 필자 역시 경비 처리를 통해 자본적 지출을 증가시키고 절세하려는 노력을 기울여왔다. 일부 매수자들은 불법이라는 것을 알면서도 속칭 다운계약서를 작성해 양도세를 덜 내려고도 한다.

그런데 이렇게 무서운 양도세 공포에서 벗어난 사람들이 있으니, 바로 부실 채권을 매입해 경매에서 낙찰받은 투자자들이다. 왜 그럴까? 양도세란 양도를 통해 발생한 이익에 대해 과세하는 것인데, 매도가격보다 낙찰가격이 더 높으니 양도세를 과세할 근거가 없다. 양도를 통해 이익은커녕 손해가 난 셈이기 때문이다. 경매보다 부실채권이 좋은 여러 이유 가운데 가장 확실하고 강력한 것이 바로 세금 문제다. 우리가 부실채권 공부를 더 열심히 해야 할 이유이기도 하다.

양도세를 절세할 수 있다는 것은 투자자에게 과연 어떤 의미일까? 사례를 하나 분석해 보자.

서울 지하철 1호선 녹천역 도보 5분 거리에 있는 도봉구 창동 주공아파트, 인기 있는 역세권 소형 아파트다. 감정 가격은 1억7000만원이고, 3차 입찰 기일에 1억3679만6000원에 낙찰됐다. 이 물건의 1순위 근저당 채권최고액은 1억7400만원이었다. 필자가 유동화 회사와 협상한 결과 전회차 가격인 1억3600만원에 매입이 가능했다. 이 사례에서 일반 경매로 참여한 사람과 부실채권을 매입해 경매에 참여한 사람의 수익률은 어떻게 달라질까? (경매낙찰가격 = NPL매입가격 = 1억3600만원)

우선 일반 경매투자자다. 1억3600만원에 낙찰받고 1년 이내에 1억5500만원에 매도한다면, 피 같은 수익금의 70%(위험 부담을 감수한 수익)를 고스란히 양도세로 헌납해야 할 것이다. 돈을 많이 벌긴 한 것 같은데, 결국 내 손에 남는 건 얼마 안 되는 셈이다.

다음은 부실채권 투자자다. 부실채권을 1억3600만원에 매입한 후, 경매 입찰을 통해 1억5500만원에 낙찰받았다고 하자. 앞의 사례와 똑같이 1억5500만원에 매각한다면 양도세를 한 푼도 낼 필요가 없다. 수익금이 온전히 보전되는 것이다. ‘수익 있는 곳에 세금 있다’는 격언이 있지만, 부실채권만은 예외라고 할 수 있다 (단, 업으로 하는 개인은 납세 대상이다.)

부실채권이 좋은 이유는 양도세를 절세할 수 있다는 것 외에, 고가로 입찰에 참여함으로써 낙찰 가능성이 크다는 점도 있다. 또한, 낙찰대금은 채권금액과 상계처리하면 투자금을 최소화하는 장점이 있다. 소액투자에는 일반 경매보다 부실채권 투자가 오히려 유리하다는 얘기다. /글=성시근 서울사이버대 부동산학과 겸임교수, 정리=배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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