[땅집고] 단군 이래 최대 재건축이라 불리는 올림픽파크 포레온(둔촌주공)이 상업시설 일반분양에 나선다. 과거 안정적인 투자처로 노후 자금이 몰린 아파트 상가 시장이 최근 침체를 겪고 있다. 그러면서 국내 최대 규모의 아파트 상가 분양시장 성패에 이목이 쏠린다. 배후수요만 무려 1만2000가구에 달하고 분양가 자체도 높지 않다는 평이 나오지만, 성공 가능성은 의문이다.

올림픽파크포레온 상가는 총 4개동이다. 5호선과 9호선 각 역세권에 가까운 2개 대형상가가 메인이다. 단지가 워낙 커 각 동별로 접근성을 높인 분산상가 2개동이 따로 있다. 단지 네 곳에 위치한 상가 연면적은 총 8만6318㎡(2만6111평)에 달해 웬만한 백화점 크기에 준하는 규모다.

네 곳 중 메인인 5호선 상가 ‘포레온 스테이션5′가 연내 분양을 앞두고 있다. ‘포레온 스테이션5′의 연면적은 6만1814㎡(1만8699평)에 이른다. 지하 3층~지상 4층에 총 477호실로 구성된다. 조합원 물량 219호실을 제외하면 일반 분양으로 259호실이 나온다. 상가 지하 2층은 지하철 5호선 둔촌동역과 직접 연결된다.

1층 상가 분양가는 전용면적 기준으로 평당 1억1000~2000만원이다. 목 좋은 곳은 평당 1억4000만원이다. 전용 6평은 8억원 정도다. 1층 상가 대부분은 조합원 물량이다. 지하 1층 상가 분양가는 12평 기준으로 약 7억5000만원이다. 현지 중개업소에 따르면, 강남권 신축 아파트 상가 분양가가 평당 2억5000만원에 육박하는 것과 비교하면 확실히 가격 메리트가 있고 실제 상가 분양 문의도 많은 것으로 알려졌다.

그러나 임대료가 높게 책정될 분위기가 형성되면서 ‘공실 폭탄’ 우려가 벌써부터 나오고 있다. 1층 상가 기준으로 평당 임대료를 50만원으로 낮춰야 한다는 지적이 나온다. 둔촌동 A공인중개사사무소 관계자는 “전용 18평짜리 상가를 보증금 2억 월세 1500만원에 내놨는데 1500만원 내면서 누가 장사를 하겠냐”며 “평당 80만원 정도의 임대료를 고집하면 공실이 날 수밖에 없다”고 했다.

최근 전반적인 상가 분양시장이 침체다. 금리가 워낙 올라 임대료로 대출을 상환하기가 쉽지 않다. 부동산R114에 따르면 올해 9월 말까지 전국의 상가 분양 물량은 총 1만452개 호실로 지난해 2만4511건의 절반을 밑돌았다. 금리인상과 경기침체가 겹친 탓이다. 새 아파트 내 상가 역시 공실이 속출하고 있다.

송파구 가락동 헬리오시티는 입주 5년차를 맞이했지만 높은 공실률에 시달리고 있다. 가락시영 재건축조합은 올해에만 벌써 5번째 상가 보류지 매각을 진행 중이다. 여전히 매각되지 않은 1층 한 호실은 2020년 첫 매각 당시 26억원에 올라왔지만, 공실이 지속되자 반 년만에 16억원으로, 10억원이 내렸다.

한국부동산원에 따르면 상가 공실률은 중대형 상가, 소규모 상가 모두 오름세다. 반면, 임대가격지수는 하락세다. 즉 공실은 늘고 수익은 떨어지고 있다는 의미다. 금리 부담에 상가 투자자도 급감하고, 소비 패턴마저 바뀌면서 아파트 상가 시장이 침체된 상황이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “경제 침체가 지속하고 있어서 임대료가 높게 책정되면 상가를 채우기가 어렵다”며 “게다가 실거주 의무가 폐지되지 않아 1층 상가에 공인중개업소가 들어가서 영업을 하기도 힘든 여건이다”고 했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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