부동산 기초 지식을 알지 못하면 안전한 거래 성사는커녕 손해만 본다. 기자 출신 부동산 전문가인 최영훈 공인중개사가 꼭 알아야 할 부동산 필수 상식을 모아 쉽게 정리한 ‘부동산투자 궁금증 100문 100답’을 출간했다. 그는 현재 인천 서구에서 공인중개사사무소 대표로 일하면서 유튜브 채널 ‘부티인’도 운영 중이다.

[땅집고 북스-부동산투자 궁금증 1문 1답] 상가 임대차 계약보다 권리금 계약을 먼저해야 하는 이유는?


[땅집고]영업할 가게를 찾다 보면 '권리금'이 있는 상가가 많다. 권리금이란 지금까지 장사해온 수고와 가치를 존중하고 인정하고 이전 임차인에게 제공하는 일종의 보상이다. 보통 운영이 잘 이뤄지는 목 좋은 곳이면 대부분 권리금이 형성돼 있다. 권리금도 이전 임차인에게 돈을 줘야 하는 일이라 임대차 계약서와 달리 별도로 계약서를 쓴다. 그렇다면 권리금을 주고받을 때 체크해야 할 점은 무엇일까.

우선 권리금은 기존 영업장에서 주인만 바뀌어 새롭게 영업을 시작하는 것이라 건물의 주인과 임대차 계약서도 써야 한다. 만약 임대차 계약을 할 수 없게되면 권리금 계약도 할 수 없게 된다. 그래서 권리금 계약과 해당 장소 임대차계약은 떼려야 뗄 수 없다.

그렇다면 권리금 계약서와 임대차 계약서 중 무엇을 먼저 써야 할까? 권리금 계약을 먼저하고, 임대차계약을 나중에 해야 문제의 소지를 줄일 수 있다. 예를 들어 이전에 운영하던 업주가 말을 바꿔서 권리금을 올려달라고 할 수도 있다. 권리금 1000만 원을 달라고 했다가 갑자기 2000만원으로 올리는 식이다. 이미 임대차 계약을 해버리면 해지하기 어렵다는 것을 알고 약점으로 잡아 무리하게 요구하는 것이다.

이전 임차인이 권리금을 받고 퇴거하겠다고 했다가 갑자기 장사를 더 하겠다고 할 수도 있다. 최악의 경우 새로 오는 사람이 계약금을 날리고 임대차를 포기해야할 수도 있다. 이 사례로 법정 싸움까지 가기도 한다. 그러니 이런 사태를 미연에 방지하려면, 권리금 계약부터 하고 나중에 임대차계약을 해야 한다.

권리금 계약서를 다쓰고 난 뒤 임대차 계약을 할 때 예기치 못한 변수가 발생해 임대차 계약을 무르고 싶을 때도 있다. 예를 들어 맨 처음에 알고 있던 임차 보증금이나 월세대로 임대차계약을 하려 했는데, 갑자기 건물주가 월세를 올리려고 하는 경우 예산상 임대료를 지불하기 어려워져 임대차 계약을 하고 싶지 않을 수도 있다. 임대차 계약이 안 될 경우, 권리금 계약은 없던 일이 된다. 이때 이미 권리금에 대한 계약금을 낸 경우 돌려받기 위해서는 해지계약금 반환특약을 넣어야 한다.

▶ 특약 사항
•본권리금 계약은 임대차계약의 승계를 전제로 한다. 이에 따라 임대료 인상 또는 조건상이 등으로 인해 임대차계약이 안 된다면, 주고받은 금액을 모두 돌려주고 권리금 계약은 없던 일로 한다.

권리금 계약은 사소한 요소 때문에 틀어지는 경우도 많아 주의해야 한다. 예를 들어 상가를 이어받는 권리금 계약에서는 정수기, 인터넷, 비품 목록 등이다. 권리금 1000만원 깎아주는 것은 별 문제 삼지 않다가 인터넷 해지금 20만원을 지불해달라는 요구 때문에 계약 자체를 무산시킬 때도 있다. 그래서 권리금 계약서에 주고받는 시설 목록을 최대한 상세하게 쓰는 것이 좋다. 시설 목록 인수인계를 표시하는 방식은 다음과 같은 2가지다. ‘○○은 남겨놓고 간다’ ‘○○은 가져간다, 철거한다’는 식이다. 이때 바로 보이지 않는 것들이 의외로 큰 문제가 될 수 있어 주의해야 한다. 전화번호, 상호, 각종 렌털 용품, 소모품과 비품 등이다.

사업장의 행정처분이나 위반사항이 있는지도 확인해야 한다. 범칙금, 이행강제금, 과태료 등도 마찬가지다. 이전 영업주의 ‘과오’가 새로운 영업주에 승계되는 경우도 있다. 이전 사장님한테도 확인해보고 행정기관 에 물어보는 것이 확실하다.

이전 영업주가 권리금을 받고 유무형의 자산과 가치를 넘겨주고 떠나는 것이기에 확실히 그 근방을 뜨는 것이 일종의 관례다. 이때 이전 사장님이 깔끔하게 떠나면 되는데, 간혹 그렇지 않은 사람들이 있다. 권리금까지 받고 가게를 넘겨준 뒤에 가까운 곳에 동일 업종으로 또 가게를 오픈을 하는 것이다. 이러한 상황을 방지할 수 있는 조항을 계약서에 넣는 것이 제일 좋다. /글=최영훈 공인중개사, 전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


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