[땅집고] 서울시가 강남 삼성·대치·청담동, 송파 잠실동에서 아파트를 제외한 부동산을 토지거래허가 대상에서 제외한다고 발표하면서 그동안 위축됐던 상업용 부동산 거래가 숨통이 트일 전망이다.

서울시는 지난 15일 도시계획위원회를 열고 잠실·삼성·청담·대치동의 토지 거래 허가 대상을 아파트 용도로 한정하겠다고 밝혔다. 이에 따라 16일부터 효력이 발생한다.

서울시는 2020년 6월 강남구 삼성동 코엑스와 송파구 잠실종합운동장을 잇는 199만㎡의 잠실·삼성·청담·대치동을 국제교류복합지구로 지정하고 토지거래허가구역으로 묶었다. 이에 따라 허가대상 면적(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡) 초과 토지를 취득하려면 관할 구청장의 허가를 받아야하고 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생했다. 실거주를 목적으로 매입하지 않으면 거래를 할 수 없어 주택 시장이 얼어붙었다.

주택 뿐 아니라 상업용 부동산에도 토지거래허가제가 적용됐다. 상업용 부동산에는 실거주 요건과 비슷한 ‘직영 사용 의무’가 적용되는데 근린생활시설을 매입할 경우 최소 1개층 이상을 최소 2년 간 실제로 사용해야 한다. 통상 근린생활시설 매수자들은 건물을 임대료를 받아 수익형 부동산으로 활용하는데 토지거래허가구역에 있는 빌딩을 매입하려면 1개층 임대 수익을 포기해야 했다.

이 때문에 같은 강남구 내에서도 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 지역 중심으로 풍선효과가 나타나며 거래 건수가 늘었다. 탑빌딩 부동산중개법인이 국토부 실거래가를 통해 강남구 6개 동 빌딩 거래 사례를 취합한 결과 강남구 논현동(63건 → 104건), 역삼동(61건 → 94건), 신사동(49건 → 60건)은 토지거래허가제를 실시한 2020년 하반기는 상반기에 비해 거래 건수가 늘었다. 반면 같은 기간 토지거래허가구역으로 지정된 삼성동(28건 → 21건), 청담동(26건 → 18건), 대치동(24건 → 13건)은 거래건수가 줄었다.

임양래 탑빌당 부동산중개법인 대표는 “2020~2021년 저금리 기조가 유지되며 부동산 시장 호황기라 빌딩 거래도 활발했는데 강남 일대가 토지거래허가구역으로 묶이면서 규제를 받지 않는 지역으로 거래가 치우쳤다”며 “당시 신사동, 논현동 등은 매물이 없어 주거지에 있는 단독·다가구 주택을 매입해 근린생활시설로 용도변경해 상업용 부동산으로 운영하려는 경우도 많았다”고 했다.

강남, 송파 일대가 토지거래허가구역에서 해제되면 이들 상가의 거래가 활발해질 것이란 전망이 나온다. 유다미 브라이튼중개법인 대표는 “15일 발표한 토지거래허가구역 해제 발표를 듣고 건물 매도에 어려움을 겪었던 매도자들의 연락이 오고 있다”고 했다.

다만 최근 부동산 시장이 불황인데다 고금리 기조가 유지되고 있는 상황이라 상업용 부동산 시장이 쉽게 활황세를 맞기는 어려울 것이란 전망이 나온다. 류강민 알스퀘어 리서치 팀장은 “건물 매각가가 뛰는 바람에 매도자와 매수자 간 희망 가격이 차이가 나는 상황이라 거래가 멈춰있는 상황”이라며 “특히 빌딩이나 토지를 매입할 경우 개발하는 과정에서 대출을 조달해야 하는데 금리가 높아 자금조달이 어려운 상황”이라고 했다. 류 팀장은 “다만 미국 물가가 안정되는 분위기라 이에 맞게 금리가 하향 안정세를 보이면서 투자하기 좋은 환경이 조성될 가능성도 있다”고 했다.

한편 단지 내 상가의 경우에는 건축물대장상 토지 용도에 따라 토지거래 허가 필요 여부가 달라질 전망이다. 이번 발표에 따라 일부 단지내 상가의 경우 직접 운영을 하지 않는 경우에도 매입할 수 있게 됐다. 서울시에 따르면 “건축물 대장상 세부용도가 아파트인 경우를 제외한 경우에 허가 없이 단지 내 상가 거래가 가능하다”고 했다.

재건축 단지 내 상가는 조합원 지위를 획득할 수 있는(입주권을 받을 수 있는) 지분을 확보할 수 있어 투자자들의 관심을 받았다. 하지만 토지거래허가 구역에 있는 20㎡ 이상의 상가를 매입하면 실제 운영을 해야 해 투자자들이 매매를 꺼렸다. 다만 단지 내 상가 중 20㎡ 이상의 면적인 경우가 많지 많지 않아 토지거래허가구역 해제가 단지 내 상가 시장에 미치는 영향이 미미할 것이라는 전망도 나온다. /전현희 땅집고 기자imhee@chosun.com

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