[이운택의 NPL 톺아보기] 부동산 가치 판단과 1순위 배당액 분석에 투자 성패 달려

[땅집고] 최근 부동산을 담보로 대출받아 원리금을 갚지 못해 경매에 부쳐진 담보권을 금융기관으로부터 매입하는 부실채권(NPL) 투자가 각광받고 있다.

투자자는 담보가 딸린 채권을 매입할 수 있다. 이후 경매가 진행되고 나서 누군가가 낙찰받아 매각대금을 납부하면 채권자는 법원으로부터 담보권자에게 담보가액과 이자 등을 배당받는 식이다.

NPL 투자는 대체로 부동산 담보채권을 저렴하게 사서 배당받는 과정을 거치다 보니 다른 투자에 비해 안전성이 높다는 평가를 받는다. 채권이 부실한 것일뿐 채권에 딸린 부동산 담보 자체가 부실한 것이 아니기 때문이다.

그렇다면 어떤 NPL을 매입해야 안전할까. 필자는 부동산 가치 판단과 배당 순위를 따져 수익이 보장된 NPL을 구입할 것을 권한다.

2년 전 서울 은평구 역촌동에 있는 18평짜리 다세대주택에 딸린 1순위 근저당 채권을 매입해 3개월 만에 2080만원 수익을 올린 투자자 A씨 사례가 있다. 해당 다세대주택의 법원 감정가격은 4억원이고, 현장조사를 진행한 결과 시세는 4억1000만원 정도였다.

NPL 투자는 매수하는 채권 금액과 연체 이자를 더한 금액, 즉 채권 배당 금액보다 높은 가격에 경매 낙찰이 가능하느냐에 따라 성패가 갈린다. 일반적으로 경매는 시세보다 낮은 가격에 낙찰되는데, 소형 다세대주택의 경우 법원 감정가의 70~80% 수준이다.

해당 다세대주택의 경우 감정가(4억원)의 78%인 3억1200만원에 낙찰됐다. 이는 1순위 배당액인 2억1991만원을 제하고도 남는 것이다.

A씨는 1순위 부동산 담보채권을 원금 2억1200만원에서 1600만원 할인받았기 때문에 시세 차익을 더 크게 올릴 수 있었다. A씨는 1억9600만원에 채권을 샀고, 채권 원금의 20%인 3920만원을 현금으로 준비했다. 나머지 80%인 1억5680만원은 채권을 담보로 금융기관으로부터 질권 대출을 받아 마련했다.

채권을 살 때 매입대금의 70~90%는 금융기관에서 대출이 가능하기 때문에 금융 레버리지를 잘 활용하면 투자 원금대비 큰 수익을 올릴 수 있다.

질권 대출은 일반 담보대출보다 금리가 높아 단기성 대출이 많은 편이다. 배당액(2억1992만원)에서 질권대출 원금 1억5680만원과 투자금 3920만원, 질권대출 이자 312만원을 뺀 수익은 2080만원이다. 약 3개월 만에 연 53% 수익을 창출한 것이다.

단기간에 큰 배당 수익을 올릴 수 있는 투자 상품은 쉽게 찾기 어렵다. A씨는 수익이 보장된 1순위 담보부 채권을 금융기관으로부터 매입했기 때문에 가능한 일이었다.

금리가 오르면 시장에 풀리는 NPL이 많아진다. 경제 상황이 어려운 만큼 이자와 원금 상환이 어려워져서다. NPL이 불황을 먹고 성장하는 상품이라고 부르는 만큼 시장 침체기인 지금이 투자 적기다. NPL 투자가 남의 이야기라고 생각하지 말고 직접 뛰어들어 보길 권한다. /글=이운택 한국NPL경매연구원 원장, 정리=배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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