[땅집고] 고금리 기조가 장기화하면서 상장 리츠(부동산투자회사·REITs) 시장을 불안하게 하고 있다. 리츠(REITs·부동산투자회사)는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대료 등으로 얻은 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사 형태의 간접 주식상품이다. 주로 안정적인 배당을 받기 위해 투자하는 경우가 대부분인데, 최근 주가가 계속 하락하고 자금 조달도 어려워진 상황이다. 부동산 경기 침체로 배당금이 줄어들 수 있다는 우려가 나오면서 투자자들도 점점 발을 빼는 분위기다.

■해외 부동산 투자한 리츠, 올해 주가 뚝뚝 떨어져

지난 1일 한국거래소에 따르면 한국거래소에 따르면 국내 10개의 상장 리츠로 구성된 ‘KRX 리츠 TOP10’ 지수가 올들어 14.48% 하락했다. KB스타리츠(-22.71%), ESR켄달스퀘어리츠(-20.43%), 제이알글로벌리츠(-6.65%) 등 구성 종목들 대부분의 수익률이 좋지 못했다. 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실을 비롯해 해외 부동산 펀드 손실 등의 악재가 크게 작용했다는 분석이다.

특히 해외 부동산 자산을 담고 있는 리츠들의 손실 폭이 가장 컸다. 프랑스에 물류센터 등을 자산으로 보유한 마스턴프리미어리츠는 올들어 33.24% 하락했는데 상장 리츠 중 하락 폭이 가장 컸다. 미국 휴스턴 아마존 물류센터, 페덱스 탐파·인디애나존스 물류센터를 담은 미래에셋글로벌리츠도 같은 기간 29.62% 하락했다.

SK리츠와 롯데리츠는 올해만 각각 약 1조원, 9000억원씩 리파이낸싱했고, 지난 6개월 사이 주가는 각각 21.7%, 20.6% 급락했다. 대기업 이름을 걸고 관련 계열사 건물에만 투자해 비교적 안정적인 것으로 평가 받는 스폰서 리츠인데 하락폭이 컸던 것이다.

지난달 800억원 규모의 무보증사채(회사채) 발행에 나섰던 제이알글로벌리츠는 20억원의 자금만 유입돼 미매각이 발생했다. 주관사 KB증권이 미매각분을 고스란히 떠안았다. 발행금리는 7.364%로 확정됐는데, 상환할 공모사채 금리 4.30%와 큰 차이를 보였다.

■ “고금리 기조 장기화…국내 리츠사 녹록치 않을 것”

한국신용평가는 지난달 6일 발표한 리포트에서 “무디스가 상업용 부동산을 주요 자산으로 편입하고 있는 글로벌 리츠 섹터의 신용 등급을 하향 조정했다”고 밝히면서 “국내 리츠사의 영업환경도 녹록치 않다”고 했다.

특히 장기간 이어온 저금리 환경에서 레버리지 효과를 극대화하는 방향의 재무구조가 일반화된 점은 부담 요인이란 분석이다. 자산취득에 있어 유상증자가 필수적인 가운데, 시장에서는 리츠사에 높은 수준의 배당을 기대함에 따라 업체간 치열한 배당경쟁이 나타나고 있다고 짚었다. 순이익을 넘어서는 초과배당이 지속되고 있으며, 자체적인 재무 안정성 개선이 불가능한 구조로 금리가 가파르게 상승하면서 이러한 추세는 더욱 강화되고 있다.

2022년 레고랜드 사태 이후 자금조달 여건이 악화된 점 또한 부담이다. 리츠사 주가 하락 등으로 유상증자에 난항을 겪고 있으며, 자금조달이 여의치 않은 상황이 지속되면서 선차입∙후증자 방식의 자산매입 사례가 증가하고 있다. 한신평은 “국내 상장 리츠의 설립과 양적 성장이 초저금리 시기인 2018년 이후 집중됨에 따라 해외사례와 비교할 때 상당한 고레버리지 구조가 일반화되었다는 점을 고려하면 최근 나타난 급격한 금리 상승에 더욱 취약할 수 있다”고 전망했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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