[붇이슈] 주가따라 부동산 간다?

[땅집고] “단순 주가 하락 문제가 아니라 주가 하락을 만들어낸 ‘5% 수준 채권금리’, ‘고유가’등의 문제가 장기화 되느냐가 관건이에요. 장기화 된다면 부동산과 주식이 모두 지금 대비 더 낮은 가격대를 형성하는 모습을 보이게 될 수 있죠”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 ‘분전의 부동산 투자 리포트&가이드’ 블로그에 게시된 글이 올라와 화제를 모으고 있다. 필자 ‘분전’은 집값과 주가의 상관관계를 설명한다. 필자는 2023년 10월 주가 하락이 당장 부동산 시장에 영향을 미치거나 비슷한 흐름으로 따라가지 않을 것이라고 분석했다.

최근 미국 시장금리가 치솟고 이스라엘·하마스 전쟁으로 불확실성이 커지면서 10월 국내 증시가 하락세를 이어갔다. 특히 코스피 2300선, 코스닥 740선까지 무너지면서 약세 흐름을 보이자 일각에서는 금리의 영향을 받는 부동산 시장도 이와 동일한 흐름을 보이는 것이 아닌가 하는 우려도 나온다.

필자 분전은 “집값 히스토리를 보여주는 데 있어서 가장 신뢰도를 줄 수 있는 월간 부동산 시세 지표, 코스피 월 데이터, 코스닥 월 데이터를 각각 비교해 봐야 한다”며 코스닥 지수와 서울 아파트 가격, 코스닥 지수와 전국 아파트 가격, 코스피 지수와 서울 아파트 가격, 코스피 지수와 전국아파트 가격을 각각 비교해 분석해 총론을 내야한다고 했다.

<이하 원문>

안녕하세요, 분전입니다. 요새 주가가 폭락 중이죠. 이에 따라 아무래도 부동산도 뒤를 따라가는 것인가에 대한 생각도 많이 하시는 것 같습니다.

코스피와 서울 아파트 가격은 좀 더 높은 연관성을 가지는 듯이 보이지만 그래도 코로나 이전에는 정반대로 가는 경우도 많고, 큰 연관성은 없어 보입니다.

특히 2018년~2019년 하락추이를 보일 때 서울 부동산은 급등하는 모습을 보이기도 했죠. 사실 이 시기의 흐름이 굉장히 중요한 부분일 수 있습니다. 그리고 금융위기 후 안정세를 찾은 후 2010년 하반기부터 2016년 상반기 정도까지 코스피는 2000 전후에서 박스피를 오랜 기간 형성했는데요.

그래도 금융위기 이후 급반등하여 전고점 수준 혹은 그 이상인 2000선이면 나쁜 지수가 아니었기 때문에 빌빌대던 서울 집괎과는 명확히 다른 흐름을 볼 수 있겠습니다. 코스피와 서울 아파트 가격은 명확한 연관성을 가지진 않지만 각 시점별로 참고하면 좋은 흐름은 있는 것 같습니다.

코스피와 전국 아파트 가격입니다. 그나마 장기 추세적으로 유의미한 상관관계가 보이는 관계성을 발견했습니다. 코스피와 전국 아파트 가격 입니다.

이건 큰 추세적으로는 비슷한 흐름을 보인다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 하지만 그렇다고 해서 6개월 선후행이니 1년 선후행이니 하는 것은 다 거짓말이었음도 알 수 있습니다. 아주 긴 장기추세적으로 연관성이 있는 것이지 몇 달 상간에 유사한 흐름을 보이는 것은 아닙니다.

아무래도 금리, 경기 등 거시경제 환경이 주식이나 부동산이나 다 동시에 영향을 미치긴 할텐데 코스닥은 그 외의 변동성이 크고 부동산도 개별 지역별로 개별 변동성이 크니 이들끼리 유의미한 연관성이 뽑히지는 않을 것 같습니다.

부동산에서 ‘전국’적으로는 큰 틀에서의 거시경제 환경의 변화를 받아들여 시세에 반영이 될 수 있지만 집값이라는 게 결국 각 지역별 상황(공급, 규제 등)에 따라 디커플링이 되는 경우가 많기 때문에 서울, 수도권, 부산 등 개별 지역으로 보면 주가지수와 크게 관련이 없게 나올 수 있는 것이죠. 그래서 코스피와 전국 아파트 가격만 유사한 추세를 보이는 결과가 나오지 않았나 싶네요.

그런데 장기 추세선은 비슷하지만 주식은 워낙 단기, 중기 변동성이 크기 때문에 주가가 급격히 오른다고 부동산에도 상승쪽으로 영향을 미치고, 주가가 급격히 떨어진다고 곧 집값도 떨어진다 고 볼 수는 없어 보입니다.

위 그래프와 각 시기별 상황들, 그리고 그 전부터 가지고 있었던 지식을 합쳐서 제가 정리한 내용은 아래와 같은데요.

1. 큰 틀, 장기 추세적으로 볼 때 코스피와 '전국 평균' 집값은 우상향이라는 유사한 추이를 보인다.

2. 부동산 시세라는 것은 지역별로 디커플링 흐름을 보이는 경우가 훨씬 많기 때문에 집값이 주가 흐름과 비슷하게 갈 지는 모를 일이다.

3. 단기간 주가 급등락은 (부동산 시장에) 금방 영향을 주지 못한다. 장기적으로 큰 추세를 형성해야 비슷하게 흘러 간다.

4. 어떤 데이터를 봐도 주식이 6개월 선행한다거나 1년을 선행한다거나 하는 모습은 보이지 않는다.

5. 다만 기간적으로 ‘코로나 이후부터 올 상반기’기간 동안에는 주가와 집값이 같이 갔다. 이것이 오히려 특수한 상황에 의한 동조호 현상으로 보인다. 과잉 유동성으로 급등, 급긴축으로 급락, 그리고 일부 회복. 역사적으로는 부동산과 집값의 흐름이 전국 기준으로 약간 연관성이 있을 뿐이지만 아직도 코로나 유동성의 풀림과 조임의 영향력 아래에 있는 시장이기 때문에 현재 주식시장의 하락요인들을 부동산 시장이 무시할 수는 없다.

6. 2023년 10월의 주가하락도 당장 부동산 시장에 영향을 미치거나 비슷한 흐름으로 따라가게 되거나 하진 않을 것이다. 단순 주가 하락이 문제가 아니라 주가 하락을 만들어낸 ‘5% 수준 채권금리’', ‘고유가’등의 문제가 장기화 되느냐가 관건이고 장기화 된다면 부동산과 주식이 모두 지금 대비 더 낮은 가격대를 형성하는 모습을 보이게 될 것이다.

7. 이번 주가하락을 만들어낸 요인들이 장기적으로 유지가 된다면 결국 부동산도 주가와 유사한 흐름으로 갈 수도 있다. 물론 장기화 될 것이라고 보진 않는다.

/서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com


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