부동산 기초 지식을 알지 못하면 안전한 거래 성사는커녕 손해만 본다. 기자 출신 부동산 전문가인 최영훈 공인중개사가 꼭 알아야 할 부동산 필수 상식을 모아 쉽게 정리한 ‘부동산투자 궁금증 100문 100답’을 출간했다. 그는 현재 인천 서구에서 공인중개사사무소 대표로 일하면서 유튜브 채널 ‘부티인’도 운영 중이다.

[땅집고 북스-부동산투자 궁금증 1문 1답] 이불 한 채라도 두고 나오면 정말 대항력이 유지되나?

[땅집고] 전월세 세입자로 살면서 계약 기간이 끝나기 전에 나와야 할 때 집주인에게 전세보증금을 돌려받기 위해서는 어떻게 해야 할까?

우선 보증금을 지키려면 대항력을 유지해야 한다. 대항력이란 임차인이 임대차계약에 따른 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 권리다. 대항력을 갖추기 위해선 임차인이 주택을 점유하고 전입신고(주민등록)를 마쳐야 한다. 두 요건을 갖추면 그 다음날부터 효력이 생긴다. 그런데 이사를 가버리게 되면 점유를 하는 것이 아니므로 대항력을 잃게 된다.

우선 ‘묵시적 갱신’ 혹은 ‘계약갱신 청구’를 통해 대항력을 지킬 수 있다. 현행 주택임대차보호법상 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않았다면 묵시적으로 계약갱신이 이뤄진다.

혹은 세입자가 임대차계약을 연장하겠다고 의사를 표현할 경우에도 계약이 갱신된다. 묵시적 갱신과 계약갱신 청구 이후에는 전세계약 만기 전이라도 계약 기간과 상관없이 집주인한테 “나가겠다”라고 의사를 표시하면 3개월이 지났을 때 임대차 계약을 해지하면서 보증금을 즉시 돌려받고 나올 수 있다.

그런데 집주인이 임차인에게 갱신 거절 통지를 해 묵시적으로 계약이 갱신되지 못했다거나 계약갱신요구를 하지 않았다면 계약 내용과 기간을 지켜야 한다. 세입자가 먼저 나가겠다고 하더라도 집주인이 “계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려주겠다”라고 하면 다른 방법이 없다.

이렇게 피치 못할 사정으로 전세 만기가 끝나기 전 이사를 가야하는 상황이 발생하면 대항력을 유지하기 위해 최소한 할 수 있는 것이 “이불 한 채라도 남겨 놓고 나오는 것”이다. 점유를 유지해 임대차보호법상 대항력을 상실하지 않기 위해서다. 누가 오더라도 ‘세입자인 내가 점유하고 있다’라는 사실을 증명하게 되는 것이다. 이때 짐을 다 빼지 않았다는 것을 사진으로 남겨 놓는 것이 좋다.

가장 좋은 방법은 무엇일까? 다음 세입자를 구해놓고 나오는 방법이 가장 보편적이다. 집주인이 보증금을 바로 안 돌려줄 때 다음 세입자를 구하고, 그 세입자에게 받은 돈으로 돌려받는 방법이다. 이 경우에는 새로운 세입자와 집주인 간에 새로운 계약이 된다. 자신의 임대차계약 내용을 승계해주는 임차권 양도와는 다른 것이다. 이 경우에 집주인은 보통 “이번 중개수수료를 부담하라”는 조건을 내건다. 원칙상 새로운 세입자와 집주인이 중개보수를 내야 합니다만, 꼭 나가야 할 상황이라면 집주인의 중개보수를 내주는 조건을 수락하기도 한다.

임대차등기를 설정하는 것도 방법이다. 임대차보호법상 만기 이후에 할 수 있는 임차권등기명령과는 별개다. 집주인이 동의하면 임대차등기를 해 이사를 나가더라도 대항력을 유지할 수 있다. 이외에 전세권 설정, 보증금만큼의 근저당 설정도 고려해볼 수 있다. /글=최영훈 공인중개사, 전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


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