[NPL 실전투자 탐구] ①33평 아파트 2순위 근저당권 매입…두 달만에 23% 배당수익 올려

[땅집고] 경매를 많은 사람이 알고 있지만 부실채권(NPL)이란 단어는 낯설게 느낀다.

‘부실채권’은 쉽게 말해 3개월 이상 연체한 대출채권을 말한다. 일반인은 부실채권이라 하고 법원에서는 ‘근저당부 채권’, 은행에서는 ‘고정이하 여신’,’무수익 여신’ 등 다양한 이름으로 부른다.

‘부실’이라는 단어가 붙어 무언가 찜찜하다고 생각하는 이들도 있지만, 그건 큰 오해다. NPL에서 담보가 되는 부동산은 문제가 없다. 단지 채무자의 경제능력이 부실해 이자를 내지 못한 것뿐이다. 코로나 19 사태로 사업이 어려워 은행 돈을 빌렸다가 이자를 납부하지 못했거나, 다주택자가 금융기관으로부터 추가 대출을 받지 못하는 등 각자의 이유가 있을 수 있다.

그렇다면 개인이 이런 부실채권에 투자할 수 있을까. 법이 바뀌면서 개인이 부실채권을 직접 채권 양도의 방법으로 매입하는 것은 제한돼있다. 하지만 대위변제를 통해 매입하거나 대부업 적용을 받지 않는 개인 근저당 채권을 매입하는 것에 한해서는 가능하다.

최근 부실채권 투자로 수익을 낸 투자자 김씨의 사례를 보자. 부실채권 투자는 크게 부동산에 설정된 근저당권을 매입해 법원에서 경매 종료 후 배당금을 받는 배당투자, 경매 진행 물건에 설정된 근저당권을 저렴하게 매입 후 직접 낙찰받는 유입투자 방식으로 나뉘는데, 김씨는 배당투자 방식으로 투자했다.

그는 경기도에 있는 한 아파트 경매 물건에 설정된 2순위 근저당권을 올해 7월 2억3300만원에 샀다. 개인 근저당 채권을 사는 방식이었다. 대단지 33평짜리 아파트여서 환금성이 좋고 미래 가치도 나쁘지 않았다.

김씨가 매입한 근저당권의 채권 최고액은 3억원. 매입 당시 채권 금액은 2억7800만원이었다. 협상 과정에서 16%를 할인받아 최종적으로 2억3300만원에 샀다.

이후 해당 물건은 경매에 붙여졌고 5억2400만원에 낙찰됐다. 여기서 1순위 근저당권자인 새마을금고가 2억300만원을 우선 배당받았고, 남은 금액은 3억2100만원이었다. 김씨는 경매 비용으로 사전에 지불했던 500만원에 2순위 배당금 2억8300만원을 더한 2억8800만원을 지난 9월에 배당받았다. 올 7월에 2억 3300만원을 들여 부실채권을 매입한 후 9월에 배당을 받았으니 2개월이 안 되는 기간에 5500여만원 차익을 올린 것이다. 수익률로 따지면 23%에 달하는 셈이다.

김씨가 첫 투자임에도 높은 수익을 낼 수 있었던 까닭은 부실채권을 구매하기 이전에 담보 매물의 가치를 철저하게 분석했기 때문이다. 경기 흐름과 부동산 가치 변동을 지속적으로 분석하면서 부실채권 실전투자에 나선다면 김씨처럼 단기간에 높은 수익을 올리는 것이 어려운 일이 아니다. /글=성시근 서울사이버대 부동산학과 겸임교수, 정리=배민주 기자 mjbae@chosun.com

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