[땅집고] 미국발 금리 인상 여파에 수도권 아파트 거래량이 주춤해지고 매수세도 꺾이는 분위기다. 이와 관련해 최근 국내 최대 부동산 커뮤니티 부동산 스터디 카페에 ‘고기덕’이라는 필명을 가진 필자가 올린 ‘데이터로 보는 서울 아파트 가격의 중단기 사이클’과 ‘지금을 보면서 부동산 매수하는게 아냐, 진짜로 후회한다’라는 글이 화제다. 필자는 조만간 2차 폭락이 예상되는데다 착공 물량이 계속 줄고 있기 때문에, 고금리가 유지되더라도 올 하반기 매수 기회를 노려야 한다고 강조했다.

<이하 본문>

기회가 왔을 때 잡지 못하는 건 스스로의 무지함 때문이지 그 어떤 대상도 탓할 것은 아니지요. 투자는 현재를 보는 게 아닙니다. 잠깐의 정부 정책적 요소로 상승장을 맞추었다고 홍보하는 건 전업 유튜버가 살아남기 위한 발악일 뿐이다. 언론 이슈에 휘둘리지 마시고 본질만 보셨으면 좋겠습니다.

실거주자분들은 정말로 매수하셔야 합니다.


2023년 8월까지 착공 물량은 5만가구로 가히 충격적입니다. 평균치를 고려하더라도 실질적으로 너무 최악이며 앞으로 2024년 고금리가 유지된다면 2025년과 2026년의 폭등장은, 그리고 그에 따른 금리완화와 반도체 사이클의 원복귀는 상상할 수 없는 큰 전세장과 반등장에 대한 동력원으로 작용할 가능성이 큽니다. 지금 당장 우리나라가 망할리는 없으니까요.

실거주자분들은 올해 아니면 늦어도 내년초 허리 잡으세요. 그게 살 길입니다.

누적 물량이 풀리더라도 애초에 공백기가 2년입니다.

(부동산 통계를 살펴보면) 한국부동산원이나 KB부동산이나 대체적으로 2000년도 초반과 비교해 80%정도 상승해 허리춤이라고 생각이 듭니다. 주택구입부담지수의 경우 추이가 금융위기 때와 비슷합니다.

더 높은 전고점을 뚫고 꼭대기를 찍었다가 내려오는 추세, 다만 아직도 받아주기 어려운 수치이긴 합니다만 금리 자체의 하향화를 생각하면 실질적으로 더 추세선이 내려가겠죠.

주택담보대출량은 사실 추세선을 길게 보면 크게 의미가 없어요. 주담대는 절대로 줄지 않거든요. 기울기가 가파른 정도의 차이일 뿐. 다만 현재의 잠시 잠깐의 금등장세는 역마진 구조로 이뤄낸 억지성 상승세인건 분명합니다.

특례보금자리론이 막히자마자 급하게 줄어드는 거래량과 가격 지표의 하락. 지정학적 유가 불안 리스크와 인플레이션 요인, 과거 전쟁때와 다르게 중앙은행의 신용 통화 정책으로 과도한 화폐 찍어내기가 적어도 올해 반짝 나왔던 상승장이 절대로 진반등장이 아니라고 연친 외쳐대던 저의 객관적인 근거입니다.

미래는?

단기적으로 보합 및 2차 하락이 올 가능성이 큽니다. 애초에 금리 자체가 장단기 금리가 같이 올라가는 추세이니 내려오는 속도가 빠를래야 빠르기 어렵습니다. 단기적으로 보합 및 2차 하락 대비하시되 중기적으로 이번 2차 하락이 전고점 수치와 금리 여파로 보았을 때 기회입니다. 이번 2차 하락 직후가 최적의 매수 타이밍이 될 가능성이 높습니다.

/정리=김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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