흔히 NPL(부실채권)은 불황을 먹고 성장한다는 말이 있다. 그래서 요즘 경기 침체와 고금리 시대를 맞아 개인 투자자에게 틈새 상품으로 주목받고 있다. 성시근 서울사이버대 부동산학과 교수가 펴낸 ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’는 NPL을 전혀 모르는 투자자라도 쉽게 이해할 수 있도록 기초 개념과 투자방법, 경매, 공매, 부실채권을 아우르는 풍부한 실전 사례를 담았다.

[땅집고 북스-나는 경매보다 NPL이 좋다] ②단돈 1000만원으로 투자할 수 있는 재테크의 꽃

[땅집고] NPL(부실채권)에는 출생의 비밀이 있다. 1997년 이전에는 우리나라에 NPL이란 개념이 없었지만, IMF 외환 위기를 기점으로 탄생한 것이다.

시계를 한 번 거꾸로 돌려보자. 1997년 당시 한보철강, 진로그룹, 한신공영, 기아그룹, 쌍방울, 해태그룹, 뉴코아 등 기라성 같은 기업이 줄줄이 부도로 넘어지고, 부실 종합금융회사의 영업정지를 시작으로 경기은행, 대동은행, 동남은행, 동화은행, 충청은행이 퇴출당했다. 이 과정을 통해 금융기관이 보유하고 있던 부실채권은 기하급수적으로 증가했다.

정부는 금융기관 구조조정을 지원하기 위해 자산관리공사를 통해 금융기관 부실채권을 매입했다. 그리고 정부가 매입한 부실채권은 론스타, 골드만삭스, 모건스탠리 등 외국계 투자펀드에 헐값으로 매각됐다.

헐값이라면 얼마가 헐값일까? 담보가 있는 담보부 부실채권은 대출 원금의 45%, 무담보 부실채권은 3%, 거의 공짜나 다름없는 가격이었다. 온 국민이 고통받던 외환위기 속에서 부실채권은 IMF 극복을 위한 외화벌이 수단이었던 것이다.

외국계 펀드는 부실채권을 다시 국내 투자자에게 재매각하거나 법원 경매에 부쳐 천문학적인 수익을 확보했다. 우리는 이렇게 비싼 수업료를 내고 부실채권을 배웠다. 이런 태생적 배경 때문에 부실채권은 외국계 펀드나 기관투자자들이 수백억원씩 투자하는 상품, 일반인은 범접할 수 없는 재테크란 선입견이 생겼다. 하지만 단언컨대, 부실채권은 단돈 1000만원으로도 투자할 수 있는 상품이다.

은행은 자산 건전성을 높이기 위해 부실채권을 정기적으로 매각한다. 투자자 입장에서는 이런 부실채권을 매입한다면 다양한 방법으로 수익을 낼 수 있다. 경매가 진행되는 것을 기다려 매각 대금에서 채권 금액을 회수하거나, 직접 경매에 참여해 낙찰받아 수익을 낼 수도 있다. 채무자가 자진변제해서 수익을 달성할 수도 있다. 부실채권을 되팔아 마진을 챙길 수 있다. 앞서 설명했듯이 은행은 부실채권을 제값이 아닌, 할인된 가격에 팔기 때문에 아주 유리한 입장에서 투자할 수 있다.

최근 경매 시장이 대중화하면서 “수익률이 하락했다, 재미가 없어졌다”는 말을 많이 듣는다. 실제로 경매 수익률이 하락한 것은 사실이다. 하지만 부실채권 시장은 좀 다르다. 단기간에 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다. 부실채권은 지금 시작 단계이며, 우리 앞에 펼쳐진 재테크의 블루오션이다. 어렵다는 이유로, 위험하다는 이유로 아직 ‘소수의 시장’, ‘그들만의 리그’로 남아있어서다. 우리가 부실채권을 공부해야 할 이유가 바로 여기에 있다.

다시 말하지만, 부실채권은 일반 투자자가 소액으로 투자할 수 있는 상품이다. 겁내거나 움츠러든다면, 그것은 부실채권을 독점하려고 하는 자들이 원하는 대로 해주는 것이다.

이제 본격적으로 부실채권 투자가 어떻게 진행되는지 사례를 통해 알아보자. 2022년12월 회사원 김씨는 1억2000만원짜리 개인 근저당권을 1억원에 샀다. 경매가 진행 중인 서울 소재 아파트(감정가 2억 2000만원)의 1순위 근저당권이었다.

그런데 이 아파트는 2023년 3월 법원 경매에서 제3자에 의해 1억7600 만원에 낙찰됐다. 이게 어떤 의미일까? 김씨는 배당기일까지 단 5개월 만에 2000만 원을 벌었다는 의미다. 김씨는 1순위 근저당권자여서 낙찰대금(1억7600만원)에서 1억2000만원을 모두 배당받을 수 있었기 때문이다. 근저당권을 매입할 때 매입비용의 90%에 해당하는 9000만원을 근저당권부 질권 대출받았다면, 1000만원을 투자해 2000만원을 번 셈이다.(이자와 이전비는 제외)

NPL은 매입금액의 90%를 은행에서 대출받을 수 있고, 부족하다면 P2P(개인 간 거래) 플랫폼을 통해 자금을 조달할 수도 있다. 소자본 투자가 가능해 더욱 매력적이다. 부실채권은 현재까지 존재하는 가장 완벽한 상품이자 창조적 아이디어를 발휘할 수 있는 다기능 파생상품이다. 즉 부동산 투자의 완결판, 재테크의 꽃이라 할 수 있다.

부실채권 투자에서 필자가 가장 강조하는 것은 ’2분석과3원칙’이다. 2분석이란 물건 분석(부동산의 가치분석)과 채권분석(부실채권 가치분석)이다. 3원칙이란 경매 낙찰 예상가격 알아맞히기, 배당기일 채권금액 계산하기, 부실채권 저가 사기 원칙을 말한다. 필자의 이름을 따서 S.K NPL 2분석, 3원칙이라 이름을 붙여보았는데, NPL 투자에서는 이것을 중심으로 기억하면 된다. /글=성시근 서울사이버대 부동산학과 겸임교수(부동산학 박사), 정리=배민주 기자 mjbae@chosun.com

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