[땅집고] 올해 국내 상업용 부동산 시장 총 투자 규모가 작년 대비 약 20~30% 수준으로 감소한다는 예상이 나왔다. 약 1%대 국내 경기 저성장이 내년까지 이어지면서 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 내 매입 매각ㆍ감정평가 전문가 66%는 “내년 이후 국내 상업용 부동산 투자 활동이 회복한다”고 봤다.
18일 CBRE 코리아는 ‘국내 상업용 부동산 시장 유동성 흐름과 수익률 동향’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 보고서에서는 “수익률을 상회하는 차입비용 압박, 경제 저성장 우려, 저조한 해외 부동산 투자 실적과 내년 재보궐선거를 앞둔 정부 정책 변화 등 불확실성 다수가 단기적 미래의 의사결정을 주도하면서 단기 내 투자 활동은 불가피하게 위축할 것”이라고 분석했다.
최성현 CBRE 코리아 캐피탈 마켓 전무는 “작년 하반기부터 이어진 금리 인상 추세에 따라 올 1분기까지 투자활동이 급감했으나, 2분기에는 긴축 기조 완화 분위기와 매물 증가로 거래 활동 회복에 대한 희망적인 시그널이 나타났다”고 했다.
그러나 10월 현재까지 국내 상업용 부동산 시장의 뚜렷한 회복은 더딘 상황이다. 최 전무는 “제한적인 유동성과 매도자와 매수자 간 가격 기대감 격차가 자산 가치 및 수익률 조정으로 이어질지 여부가 투자 심리에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보인다”고 설명했다.
저성장, 고금리에 한국을 포함한 아시아 태평양 전반에서 상업용 부동산 시장의 투자 심리가 크게 위축됐다. 올 상반기 서울 부동산 투자 시장 규모는 약 6조원을 기록하며 급격히 감소했다. 특히 전체 오피스 투자 규모는 3조원을 소폭 상회하며 과거 5년 내 최저 수준을 보였다. 물류 섹터의 투자 규모는 대형 선매입 자산의 거래 종결과 함께 반기 최고 수준인 1조9000만원으로 전체 상업용 부동산 거래 중 32%를 차지했다. 용도 변경 목적으로 거래되던 호텔과 리테일은 엔데믹 이후 시장 회복과 함께 거래가 크게 감소했다.
국내 전문가들은 담보인정비율(LTV)ㆍ차입 비용에 대한 대출기관의 태도와 함께 높은 조달 금리 및 경제 성장 둔화를 하반기 부동산 투자의 주요 위험요소로 보았다. 부동산 투자를 저해하는 요인으로 지목 받았던 매도자ㆍ매수자간 좁혀지지 않는 기대 가격 격차는 올해 상반기 일부 줄어들었다. CBRE 코리아는 향후 섹터 전반에 걸쳐 시장의 가격차가 보다 좁혀지면서 하반기 거래 규모에 기여할 것으로 전망했다. 자산 가치도 소폭 하향 조정받을 수 있다는 것이다.
고금리 환경이 이어지면서 레버리지 축소, 밸류애드 등이 목표 수익률 달성을 위한 주요 투자 전략으로 관찰됐다. 실제로 금년 상반기 서이천 물류센터와 이천 소재 미래에셋 부발 물류센터 A, C동의 거래는 100% 에쿼티 투자를 통해 진행했으며, 2분기 케펠은 한국은행 소공별관을 매수하며 리모델링을 통한 ‘K파이낸스타워’ 리브랜딩 계획을 발표했다. .
올 상반기 서울 부동산 투자 시장 규모 중 해외 자본의 비중은 약 28%다. 작년 동기 대비 약 24%p 대폭 상승하는 등 국내 자본력 약세와 동시에 해외 자본의 상대적인 경쟁력 증가로 인바운드 투자 비중이 회복하고 있다. 물류 공급은 금년 말을 기점으로 하락 전환한다는 예상이 나왔다.
최수혜 CBRE 코리아 리서치 부문 이사는 “올 하반기 오피스 시장을 중심으로 상반기 대비 다수의 거래 활동이 나타나는 가운데, 현재 진행 중인 주요 거래 중 연내 종결이 기대되는 규모는 상반기 서울 전체 투자 규모와 유사하거나 소폭 상회하는 수준”이라며 “2024년에는 신규 자산 거래보다는 올해부터 이어져 오던 오피스 딜 위주의 거래 활동이 이어진다”고 했다. 최 이사는 “대형 매물 출회에도 자금 조달 부담으로 인해 잠재 매수자가 불확실한 상황이 이어지면서 내년 전체 거래 규모는 올해보다 소폭 추가적 감소가 있을 전망”이라고 덧붙였다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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