[이운택의 NPL 톺아보기] 부실채권 투자, 진입장벽 높지만 블루오션

[땅집고] 누구나 한 번쯤 돈을 빌리고 빌려준 경험이 있을 것이다. 빌린 사람은 빌려준 사람에게 갚아야 할 의무(채무)가 있고, 빌려준 사람은 당연히 돈 받을 권리(채권)을 갖는다.

개인 간의 채권 채무도 있고 국가와 지방자치단체, 기업도 돈이 필요하면 채권을 발행한다. 다시 말하면 돈을 빌리고 이자를 더해서 언제까지 갚겠다는 증서를 발행한다. 국채는 국가가 발행하고, 지방채는 지자체가 발행하고, 회사채는 기업이 발행하는데 투자자는 이런 채권을 사서 원금과 이자를 언제까지 받겠다는 증서를 받고 투자한다. 이것이 채권 투자다.

우리는 집을 살 때 혹은 상가를 사고 토지를 매수할 때 모자라는 금액은 은행에서 대출받는다. 이때 은행은 우리에게 돈을 빌려주고 부동산을 담보로 잡고 근저당을 설정한다.

이를 테면 시세 1억5000만원인 토지를 매수하는데 현금 7000만원 밖에 없어 모자라는 8000만원을 대출받는다고 하자. 이 때 매월 부담해야 하는 이자는 몇 %이며, 만기는 몇 년이고, 만기 이전에 상환하면 중도상환수수료를 부담하는 등 채권에 관한 여러 조건을 확인하고 대출받는다.

이자를 연체하면 그에 따른 불이익과 채권 추심, 담보로 제공한 부동산을 처분해 원금과 이자를 회수할 수 있다는 내용이 들어있는 포괄근저당 계약서에 서명한다.

이렇게 은행에서 돈을 빌리면 채무자가 되고, 빌려준 은행은 채권자가 된다. 부동산 등기전부증명서(등기부)에는 근저당권이 설정된다. 이 때 채권최고액(대출원금의 120%) 9600만원으로 표기돼 대출 원금 8000만원과 장래에 연체할 수도 있는 이자를 받을 수 있는 근거를 명시한다.

위 등기부 을구를 보면, 돈을 빌려준 근저당권자 태안농업협동조합이 채무자 홍길동에 받을 채권을 2022년 12월 29일 농업협동조합자산관리회사로 양도해 근저당권이 이전됐음을 알 수 있다.

채무자는 대부분 이자 납부일에 정상적으로 이자를 낸다. 하지만 일부는 이자를 연체하고 은행 직원으로부터 독촉 전화를 받기도 한다. 이렇게 한 달, 두 달, 석 달 연체하면 은행은 갚을 능력이 없다고 보고 부실채권(NPL)으로 판단한다.

금융기관의 본업은 돈을 빌려주고 이자를 받아 수익을 내는 회사다. 즉, 수익이 될 수 없는 채권은 부실채권으로 분류하고 부실화된 채권을 회수할 절차를 밟는다.

그 방법으로 근저당권 설정계약서를 근거로 법원에 경매를 신청하기도 하고 근저당권을 팔기도 한다. 좀 더 쉽게 말하면 돈을 받을 권리, 즉 채권을 팔아서 받지 못한 원금과 이자를 회수한다.

즉, 합법적으로 돈 받을 권리를 사고팔 수 있다. 그렇다면 원금과 이자도 들어오지 않는 부실난 채권을 왜 살까.

대부분 금융기관은 부실채권을 회수하기까지 많은 시간과 인력을 투입하기 때문에 비효율적인 업무로 인해 비용이 늘어나고, 부실채권이 많아지면 경영상 어려움에 직면한다. 신뢰도가 낮아지면 고객 이탈로 이어질 수도 있다.

얼마 전 새마을금고 예금 인출 러시가 일어난 것도 회수하지 못한 부실채권 증가로 인한 경영 악화가 주 원인이다.

금융기관은 원금과 이자를 합친 금액보다 더 싸게라도 팔아서 채권 일부를 회수해야 한다. 그래야 경영 리스크를 없애고 신뢰를 유지할 수 있다. 부실채권을 사는 사람은 저렴하게 매입해 원래 받아야 할 금액까지 받을 수 있기 때문에 금융기관과 매수자 모두 만족하는 거래가 될 수 있다.

돈 받을 권리도 합법적으로 사고 파는 시대에 살고 있다. 부실채권도 잘 사면 수익이 된다. 아직은 일부 소수만이 부실채권에 투자하고 있다. 진입 장벽은 높지만 기회가 많아 ‘블루오션’인 이유가 여기에 있다. /글=이운택 한국NPL경매연구원 원장


▶ 슈퍼리치들이 주목하는 미국 부동산, 나도 해볼까? ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인