[땅집고] “경기 남부와 북부의 아파트값 격차가 벌어지는 이유가 뭘까? 이에 따른 미래 모습, 그리고 이러한 상황에 대응하기 위한 방법을 알아야 한다.”

국내 최대 부동산 온라인커뮤니티인 부동산스터디에 지난 15일 “왜 경기남부 아파트의 가격이 더 높을까?”라는 제목의 게시글이 올라와 화제가 됐다. 필명 ‘까 르’는 게시글을 통해 경기남부 아파트값이 경기북부보다 비싼 이유와 앞으로의 전망에 대한 자신의 생각을 적었다. 댓글에는 “인사이트가 좋은 글”이라는 긍정적인 반응과 “남북 갈라치기”라는 비판적 반응이 엇갈리고 있다.

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<이하 원문.>

1. 들어가면서

‘남고북저’ 경기 아파트 값 격차 커진다. 경기남부와 경기북부 아파트값 격차가 벌어지고 있는 것으로 나타났다. 경기 아파트 실거래에서 6억원 이하 비율이 남부는 2006년 이래 최저인 71.7%를 기록한 반면, 북부는 지난해(82.4%)보다 늘어난 83.4%로 집계되었다. 경기 남부의 경우 이 밖에 6~9억원 19.3%, 9~15억원 7.7%, 15억원 초과 아파트 1.3%로 나타났다. 반면 경기 북부는 6~9억원 15.3%, 9~15억원 1.2%, 15억원 초과아파트 0.1%로 나타났다.

이는 특히 9억원 이상 아파트로 한정해 보면, 경기 남부는 매매거래량의 9%, 경기 북부는 매매거래량의 1.3%양자간 격차는 더 커지고 있다. 전체 거래대비 15억원 초과 아파트 거래의 경우 경기도 남부지역에서는 과천시 31.8%, 성남시 분당수 18.8%, 성남시 수정구 3.6% 등으로 나타났다. 경기 북부의 15억원 초과 비중은 고양시 일산동구 0.9%, 구리시 0.5% 등 두 곳이 유일하다. 경기 남부와 북부의 아파트값 격차가 벌어지는 이유와 이에 따른 미래 모습, 그리고 이러한 상황에 대응하기 위한 방법에 대해 알아보도록 하겠다.

2. 인사이트

경기 남북 아파트가격 격차가 커지는 이유가 뭘까. 경기도(京畿道)는 한자어원에서 보는 것처럼 수도(京) 주변에 위치한 지역(畿)으로 이루어진 행정구역이다. 그렇기 때문에 수도인 서울을 기준으로 일정범위 이내의 지역을 의미한다. 일정범위란 대체로 물리적 거리상 최대통근거리인 반경 4~50㎞정도가 이에 해당한다. 그렇기에 경기남부, 경기북부 모두 서울과 일정거리 이내에 위치한다. 그럼에도 비슷한 거리를 지닌 경기남부에 비해 경기북부의 아파트가격이 낮은 이유는 아래와 같다.

첫 번째 차이는 인구차이 때문이다. 1966년 도시화가 이루어지기 이전에는 경기 남부, 북부의 인구는 각각 136만명, 107만명 수준으로 거의 비슷했었다. 2019년 인구를 비교해보면, 경기남부 916만명, 경기북부 395만명으로 거의 2.5배에 가까운 인구차이를 보이고 있다.

이는 경기남부의 경우 수원, 용인, 성남, 화성, 부천, 안산, 안양, 평택(2023년 기준 인구 58만명), 시흥(2023년 기준 인구 51만명)이 인구 50만명 이상을 보이고 있지만, 경기북부의 경우 고양시와 남양주시 만이 인구 50만명 이상을 보인다. 이러한 인구차이는 자연히 아파트가격 차이로 이어지게 됐다.

두 번째는 교통망이다. 도로, 철도, 지하철 등 교통망 역시 경기남부와 경기북부 사이에 차이가 크다. 경기북부의 경우 남ㆍ북 분단으로 인해 추가적인 교통망을 연결할만한 여지가 없거나, 주로 강원도쪽으로만 고속도로 등의 연결이 이루어져 있다. 도로를 통한 교통망 연결이 취약하고, 지하철 역시 상대적으로 많지 않다.

경기남부의 경우, 경부고속도로를 중심으로 전국 곳곳으로 뻗어나가는 도로망이 모두 경기남부를 지난다. 서울 내에서도 동남부에 위치한 강남의 성장에 따라 지하철 역시 한강 이남지역에 많이 치우쳐 형성되고, 이러한 지하철이 경기도 남부지역으로 연결되기에 교통망의 차이가 발생하고 나아가 서울(강남)으로의 접근성 차이를 불러오게 되었다. 이는 이후 아파트가격에 영향을 끼쳤다.

세 번째는 일자리다. 경기남부, 경기북부의 경우, 해당 지역에 소재된 기업의 경우에도 큰 차이를 보인다. 경기남부의 경우 삼성전자를 비롯한, SK하이닉스, 현대자동차(남양연구소) 등 여러 대기업들이 위치해 있다. 반면, 경기북부에는 파주에 위치한 LG디스플레이 정도를 제외하면 이렇다할 고소득 일자리가 많지 않다. 기업이 많다는 것은 그 만큼 양질의 일자리가 많다는 것을 의미하고, 해당지역에 거주하는 사람들의 구매력을 상승시켜 지역 내 아파트 가격을 높이는 역할을 한다.

그 외 요인으로도 여러가지 이유가 있을 것이다. 서울 내에서도 동남부에 위치한 강남의 가격이 상승하였듯, 강남과의 물리적 거리가 가까운 경기도 내 성남시 분당구, 과천시 등의 아파트가격이 상승하고 거래량이 많아 고가아파트의 거래량이 경기남부에 밀집하기도 했다.

GTX 등 미래 교통호재 역시 경기북부보다는 경기남부에 집중됨에 따라 아파트가격에 영향을 끼쳤을 것이다. 예시로 GTX-A의 경우 경기남부에 위치한 동탄~수서 구간이 최초 개통할 예정이며, 경기북부의 경우 운정신도시~서울역 간 구간이 이후 개통될 예정이다. 그리고 이외 비 부동산적 요인들(정략적, 군사/안보적 요인 등) 역시 경기남부와 북부 간의 아파트가격에 영향을 끼치지 않았을까 생각된다.

그렇다면 앞으로는 어떻게 될 것인가 ? 경기남부와 경기북부 간의 아파트가격 차이는 갈수록 더 커질 것이다. 반도체, 2차전지 등 핵심 산업 기업들이 상대적으로 인구가 많아 우수한 인력을 수급하기 편한 경기남부지역에 집중할 가능성이 높다. 경기남부에서 면적이 넓은 기초자치단체인 화성, 용인, 평택 등이 대표적 사례이다.

도시 간 연계성이 높아짐에 따라 교통, 상업 등의 발달로 인해 경기 남부는 높은 가격의 아파트들이 계속 지어져 분양이 이루어질 수 있다. 결국 장기적으로 더 큰 아파트가격 격차를 불러오기 때문이다. 약간 과장되게 표현하면, 한반도 남 북부의 야경에 대한 위성사진인 위 사진과 유사한 모습이 되지 않을까 생각된다.

첫 집이 중요하다. 그래서 첫 집 마련이 더 중요해질 것이다. 사회초년생 때 직장을 서울에서 얻었지만, 서울 내에 거주하기 어렵기 때문에, 서울과 인접한 경기도에 거주하는 경우가 많은데 경기도 중에서도 경기남부에 거주하고 첫 집을 마련하느냐, 경기북부에 거주하고 첫 집을 마련하느냐가 향후 자산 형성에 영향을 끼치지 않을까 생각된다. 대부분의 사람들은 첫 번째 마련한 주택을 바탕으로 이와 인접한 지역에 추가적인 주택매수를 생각하기 때문이다.
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3. 결론

결론은 아래와 같다. 우선 북쪽보다 남쪽에, 서쪽보다 동쪽에 자리잡자. 거주하는 부동산을 선택하거나 특히 부동산을 매수할 때에는 기본적으로 부동산의 방위를 잘 봐야 한다. 부동산에 대한 가장 기본적인 방위는 ‘북쪽보다는 남쪽이 낫고, 서쪽보다는 동쪽이 낫다’는 것이다.

경기남부와 경기북부의 가격차이는 서울주변을 감싸고 있는 경기도라는 지역특성답게 서울 내에서도 서울 북쪽(한강 북쪽)보다 서울 남쪽(한강 남쪽)이 더 낫다는 것을 의미하고, 남산. 동작대교 등을 기준으로 볼 때, 서울 서쪽보다는 서울 동쪽이 더 낫다는 것을 의미한다.

이는 세부적인 지역상황에 따라 이견이 생길 수 는 있지만, 대체적인 경향은 이와 다르지 않을 것이다. 그리고 최초 주택을 마련할 때에는 서울보다는 경기도에 주택을 마련하게 될 가능성이 높기 때문에, 경기도 내에서도 북쪽보다는 남쪽, 서쪽보다는 동쪽에 주택을 마련하는 것이 향후 더 나은 결과를 얻게 될 것이다.

밖에서 안으로 들어가자. 바다에서 강으로 거슬러가는 연어처럼 밖에서 안으로 들어가야 한다. 첫 주택마련에 성공했다면, 이후 추가투자, 저축, 추가소득마련 등 여러가지 방법을 통해 가용자금을 더 모아서 밖에서 안으로 즉 경기에서 서울로 거슬러 올라가야 한다.

경기도의 경우 대부분 경기도 내에서의 연결성보다 서울에서 경기도로의 연결성이 더 뛰어난 만큼 경기도 내 어느 지역에 자리잡느냐에 따라 거슬러 올라갈 수 있는 서울지역의 차이가 발생한다. 경기도 남쪽에 자리잡았다면 경부선, 경부고속도로 등을 통해 거슬러올라가 서울 내 한강이남지역에 자리잡을 가능성이 높다. 경기도 북쪽에 자리잡았다면, 경춘선, 경의중앙선, 경원선 등을 따라 서울 내 한강이북지역에 자리잡을 가능성이 높다.

연어는 모천회귀 본능을 가지고 있어, 산란기가 되면 바다에서 자기가 태어난 하천으로 거슬러 올라간다. 그러나 이 중 상당수의 연어들은 여러 이유로 하천을 거슬러 올라가지 못하고 결말을 맞이하는 경우가 많다. 이처럼 처음 자리잡은 곳과 자리잡은 곳에서 이동을 위한 노력 등 여러 요소에 따라 결과는 달라질 수 있다. /정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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