[땅집고]한국만 집값이 오르는 것은 아니다. 모기지(주택담보대출) 금리가 20년만에 최고치인 7% 후반까지 치솟았지만, 미국의 집값은 오히려 상승세를 보이고 있다. 2%대까지 내렸던 모기지 금리가 불과 2년만에 3배 치솟는데도 미국 집값은 여전히 강세이다. 독일, 홍콩 등 일부 국가는 상반기 반등이후 하락하는 ‘W자형’ 침체를 보이는 것과 대조적이다.

미국 주택가격 지수인 ‘케이스-쉴러지수’에 따르면 7월 20개 지역 중 19개 지역이 월간 단위 상승세를 기록했다. 2022년 7월부터 2023년 1월 사이에 주택 중간 가격이 2.5% 하락하면서 고금리 집값 하락론이 적중하는 듯했다. 그러나 상반기 상승세로 돌아서면서 7월 전년 대비 1.9% 상승했다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 8월 주택 중간값은 전년 대비 약 4% 상승했다.

당초 올해 집값 하락을 예상했던 전망이 빗나가고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 “주택 불황은 본질적으로 끝났다”고 말했다. 프레디맥(Freddie Mac), 질로우(Zillow), 전미부동산중개인협회 등도 2024년에도 계속 상승할 것으로 전망한다.

골드만삭스는 2023년 미국 집값 상승률을 2.2% 하락에서 1.8% 상승으로 긴급 수정했다. 중도우파 싱크탱크인 미국기업연구소의 자회사 AEI 주택센터는 2023년 미국 주택 가격이 6% 상승한 데 이어 2024년에는 7% 급등할 것으로 예상했다. 당초 이 연구소는 2023년에 주택 가격이 보합세를 보이고 2024년에 3% 상승할 것이라고 예측했다.

코로나로 봉쇄령이 내려진 ‘팬데믹’ 기간에 저금리 정책으로 치솟은 집값이 고금리 속에서도 고공행진이 이어지고 있다. 급격한 금리인상이 주택수요를 줄여 집값을 낮춘다는 경제학 이론을 무용지물로 만든 미국의 상황을 어떻게 설명해야 할까?

①주택 매물 부족

미국의 전문가들은 고금리속 집값 상승의 1차적 원인을 주택 매물 부족에서 찾는다. 2018년 8월 매물로 나온 주택이 236만 가구였지만, 올해 8월에는 151만 가구로, 35% 줄었다. 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors, NAR) 수석 이코노미스트인 로렌스 윤(Lawrence Yun)은 최근 보고서를 통해 “판매할 주택이 충분하지 않아서 집값이 오르고 있다”고 말했다 .

주택매물 부족은 공급부족이 원인이다. 연 평균 136만가구 정도 주택이 공급되는데 2006년 부동산 호황기에는 연간 200만 가구 이상 공급됐다. 리먼쇼크라는 금융위기와 겹치면서 공급 과잉이 집값 폭락의 도화선이 됐다.

반면 팬데믹 집값 폭등기인 2019년 140만 가구에서 집값 오르면서, 2020년 147만가구, 2021년 170만가구로 늘어났지만, 집값을 급락시킬 정도는 아니었다. 특히 작년에는 166만 가구로 오히려 공급이 줄었다.

공급이 집값 폭등에도 폭발적으로 증가하지 않는 것은 팬데믹 기간 경제봉쇄,원자재 가격급등 등이 복합적이다. 특히 리먼쇼크이후 주택가격 붕괴를 경험한 주택건설업체들이 소극적이라는 평가도 나온다.

②매물 부족 촉발시킨 고정금리형 모기지

모기지 금리가 2%대에서 7%대까지 치솟는데도 집값이 떨어지지 않는 것은 미국의 특별한 모기지 제도가 한 몫했다. 미국의 일반적인 모기지가 30년 등 장기 고정금리이다. 주택 소유자의 82.4% 고정금리로 대출을 받았는데, 대부분 3~4%대의 이자로 대출을 받았다. 만일 지금 집을 팔고 새로 주택을 살 경우, 모기지 금리가 7%대로 치솟는다.
집을 팔고 새로 주택을 사면 오른 모기지 금리 탓에 무조건 손해이다보니 매물이 급감한 것이다. 독일, 홍콩 등이 금리 인상의 직격탄을 맞고 주택가격이 하락세로 전환한 것과 달리, 미국의 집값이 유지되는 이유이다.
상황이 이렇다보니 거래량도 급감하고 있다. 월간 판매량이 2020~2021년 680만가구(연율기준,월간판매량을 연간으로 환산)까지 증가했으나 최근에는 400만 가구 수준으로 줄었다.

③가계부채 비율 하락과 미국의 호황

금리가 치솟으면 다른 나라는 이자 부담이 늘면서 급매물이 나오거나 이자 체납으로 압류주택이 증가한다. 그러나 미국은 주택압류가 전년대비 2% 감소했다. 미국 가계 건정성이 높아진 덕분이다.

2008년 100%가 넘던 미국의 GDP대비 가계부채 비율이 70%대로 떨어졌다. 리먼쇼크 당시 무분별한 모기지 대출이 경제위기로 이어진 경험을 가진 미국 정부가 대출관리를 깐깐하게 한 덕분이다.

근본적으로는 미국 경제가 호황이다. 미국은 기준금리가 22년 만에 가장 높은 수준인 5.50%로 올랐지만, 물가상승률은 안정적으로 둔화하고, 경제성장률도 전망치를 웃돌고 있다. 연준은 경제성장률 전망치를 지난 6월 1.0%에서 2.1%로 대폭 올렸다. 이는 경제협력개발기구(OCED) 기준 한국(1.5%)과 일본(1.8%)의 올해 성장률 전망치를 웃도는 수치다. 실업률은 지난 4월 3.4%로 54년 만에 최저치를 기록했다.

④재택근무의 보편화로 주택수요 증가

팬데믹 경제 봉쇄령속에서 본격화된 재택근무는 미국에서 확고하게 자리를 잡았다. 팬데믹이 끝났지만, 미국의 뉴욕, 샌프란시스코 등 주요 도시지역의 오피스 공실률이 20%까지 치솟았고 출퇴근자가 팬데믹이전보다 50% 줄었다.

재택근무의 보편화는 주택가치의 재발견으로 이어졌다. 더 넓고 더 쾌적한 주택에 대한 수요를 늘렸다. 주택구입의 필요성을 느끼지 못했던 밀레니얼 세대들이 재택근무을 계기로 주택구입에 적극적으로 나서고 있다.